미국에서는 일찍이 소유와 운영의 분리를 통해 리츠가 활성화되며 안정적인 호텔 투자 환경을 일궈냈다. 그렇지만 국내는 호텔업계와 리츠업계, 양 업계가 모두 주변 국가에 비해 파이가 작은 상황이다. 자연스레 호텔 리츠의 불모지로 여겨진 국내에 최근 반가운 소식이 전해졌다. 국내 유일의 자산관리리츠 회사인 모두투어리츠가 스타즈 호텔 독산을 론칭 한 것이다. 다행히도 리츠 투자 방식을 통해 호텔 프로퍼티를 보유한 회사가 존재하고 있는데, 과연 앞으로 국내 호텔 리츠 시장의 전망은 어떻게 내다볼 수 있을까?

부동산 간접 투자회사, 리츠
리츠는 아직 주식이나 펀드에 비해 인지도가 높지 않은 투자방식이다. 국토교통부가 주무부처로 운영하고 있는 ‘리츠(Real Estate Investment Trusts)’에 대해 리츠정보시스템에서는 ‘부동산투자회사법 제2조 제1호에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권 등에 투자·운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사’라고 정의하고 있다.

위의 정의에서 살펴보듯, 리츠는 증권을 통해 매매가 쉽지 않은 부동산의 특성을 극복해 부동산 시장의 효율성을 높이고 있다. 이러한 특성으로, 리츠 제도는 부동산 유동화의 한 방편으로 전 세계에서 빠르게 성장하고 있다. 리츠 제도의 도입 취지는 이렇듯 소액투자자에게 부동산에 투자할 기회를 부여하기 위함이다. 최근 리츠 방식으로 오픈한 스타즈 호텔 독독산점의 축사에서 한국리츠협회 김대형 회장은 “저금리 및 고령화로 마땅한 투자처를 찾지 못해 고민하는 일반 가계에 도움이 되고자 한다.”라고 전하기도 했다. 일반적으로 부동산 투자에 접근하기 어려운 일반 시민들은 리츠를 통해 우량 부동산에 간접적으로 투자하게끔 돕고자 하는 지향점을 가지고 있다. 또, 리츠는 거시적으로 부동산 가격 안정을 도모하려는 목적도 있는데, 지가상승 등에 의한 투기적 부동산 시장을 건전한 투자시장으로 전환시키고자 한다.
1960년도에 리츠제도를 도입한 미국을 비롯해 우리나라와 비슷한 시기에 도입한 일본, 싱가포르 등의 나라들은 급속도로 리츠 시장이 성장하고 있다. 지난 3월 기준 리츠 시가총액은 미국 1383조 원, 일본 146조 원, 호주 153조 원, 싱가포르는 77조 원에 이르고 있다. 리츠 제도를 2001년에 처음 도입한 우리나라에서 운용중인 총 자산은 약 43조 원으로 집계되고 있다. 국내 리츠는 아직 시장 규모가 비슷하게 리츠를 도입한 주변국보다 다소 마켓이 작은 상황이다.

“리츠 투자자에게 호텔의 수익성이 건재함을 어필해야”
한국리츠협회 금융전문지원센터 조사연구팀 박현선 연구원

현재 전반적인 국내 리츠 산업의 현황은 어떠한가?
리츠 제도는 2001년 국내에 처음 도입돼 현재까지 지속적으로 성장하고 있는 추세다. 2019년 6월말 기준 국내 리츠시장은 총 228개의 리츠가 설립돼 있으며 1)AUM 운용자산 규모는 약 43조 9389억 원이다. 투자섹터별 시장점유율(AUM기준)은, 오피스 24.0%, 리테일 8.7%, 주택 62.5%, 물류 1.9%, 호텔 0.8%, 혼합형 2.2%이다. 호텔에 투자하고 있는 리츠는 총 4개이며, AUM은 약 3527억 원이다. 주식·펀드 등과 비교했을 때 리츠에 대한 대중인지도는 아직 낮은 편이라고 할 수 있다. 그러나 현재 높은 배당수익률을 제공하는 상장리츠들과, 향후 상장리츠가 늘어날 것으로 예상되면서 리츠에 대한 관심은 나날이 증가하고 있다.

전체 리츠 산업에서 호텔 산업의 전망은 어떠하다고 판단하는가?
리츠 산업에서 각 분야의 전망은, 그 산업의 전망과 공동운명체적 성격을 지닌다고 할 수 있다. 2019년 1분기 우리나라의 외래객 입국자 수가 회복세로 돌아섰고, 더불어 2017년 기준 내국인 여행객들의 국내 숙박여행이 증가추세를 보이고 있다2)는 점에서 리츠에서 호텔분야의 성장 가능성도 존재하고 있다고 생각된다.3)

국내에서 아직 호텔 리츠가 활성화되지 못하는 이유는 무엇이라고 생각하는가?
호텔은 중국의 사드보복사태와 같은 정치·문화적 이슈가 곧바로 운영수익에 영향을 미치는 분야다. 이러한 특성은 안정적인 배당을 기대하는 투자자들 입장에서 호텔 리츠에 대한 투자를 망설이게 하는 요인이 될 수 있다. 실제로 모두투어리츠는 2016년 발행가 6000원에 상장됐지만, 현재는 3000원 선에 거래되고 있기도 하다.

호텔 리츠가 활성화 되려면 어떠한 부분이 개선돼야 한다고 판단하는가?
호텔 리츠가 활성화되기 위해서는, 리츠 투자대상으로서 호텔의 매력을 입증해야 할 것이다. 산업의 많은 분야에서 공유경제 트렌드가 확산되고 있다. 이제는 공유숙박업체가 여행객들에게 기본 선택지 중 하나가 됐고, 호텔업계의 강력한 경쟁자가 됐다. 따라서 호텔만의 차별화된 전략을 제시해야 한다. 이를 통해 수익성의 건재함을 투자자들에게 어필해야 한다.

호텔 리츠 투자 방식의 장점은 무엇인가?
호텔은 일반적으로 원금회수기간이 장기이기 때문에 호텔은 주로 기관투자자로 구성돼있다. 리츠는 안정적인 배당수익을 장기적으로 취득할 목적으로 한 투자가 이상적인 모습이다. 따라서 호텔 투자 Vehicle로 리츠를 선택해 얻을 수 있는 장점은 기관투자자라는 한정된 대상이 아닌, 보다 다양한 투자자들로부터 투자를 받을 수 있다는 점이다.

앞으로 국내 호텔 리츠 시장의 성장 잠재력에 대한 견해를 이야기해달라.
최근 모두투어리츠가 새롭게 스타즈호텔독산점을 개관했다. 또 이지스자산운용과 신한리츠운용이 최근 호텔에 투자하는 리츠영업인가 신청을 했다. 이와 같은 상황이 호텔 리츠 성장가능성에 대한 시장의 시그널이라고 생각된다.

1) ‌제이알제10호위탁관리부동산투자회사, 제이알제12호기업구조조정부동산투자회사, 모두투어자기관리부동산투자회사, 코리아밸류그로쓰호텔제4호기업구조조정부동산투자회사
2) Hotel Market Report 2019, 에비슨영코리아, p.5
3) Hotel Market Report 2019, 에비슨영코리아, p.7

... 내일 이어서 [FeatureⅠ] 리츠(REITs), 건전한 호텔의 투자기구로 자리 잡을 수 있을까? 국내 호텔 리츠 시장 전망 -②