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호텔 & 리조트

[FeatureⅠ] 리츠(REITs), 건전한 호텔의 투자기구로 자리 잡을 수 있을까? 국내 호텔 리츠 시장 전망 -②



어제 [FeatureⅠ] 리츠(REITs), 건전한 호텔의 투자기구로 자리 잡을 수 있을까? 국내 호텔 리츠 시장 전망 -①에 이어서...


리츠, 호텔의 소유와 운영 분리하며
건전한 투자방식으로 자리매김
일반적으로 호텔의 자금을 조달 방식은 창업주의 단독적인 자금력에 의지, 금융기관 등의 도움을 받아 호텔을 건설 혹은 인수해 운영하는 방식이었다. 그렇지만 규모가 증가함에 따라, 호텔의 자금조달 방식에서 리츠(REITs, 부동산투자신탁)가 주류가 되기 시작했다.


호텔업계 관계자들은 입을 모아, 미래에 호텔에서 리츠야말로 건전하고 바람직한 투자방식이라고 말한다. 그렇지만 리츠에서 호텔 분야가 각광받기 시작한 건 약 20~30여 년 정도밖에 되지 않았다. 호텔 마켓의 최강자인 미국 호텔업계에서 리츠를 활용하는 비율이 가장 높은데, 이러한 미국에서도 호텔에 리츠 제도가 자리 잡기까지 많은 시간이 소요됐다. 최초로 호텔 리츠를 통해 자금을 조달한 사례는 1969년 스타우드 로징 트러스트(Starwood Lodging Trust)였고, 이 당시만 해도 전체 리츠의 1.5% 정도만 호텔에 투자됐을 뿐, 공급과잉으로 인한 리츠 파산 문제 등으로 오랜 시간 리츠에서 호텔 분야가 활성화되지 못했다.


미국의 호텔 리츠는 자기관리 리츠형 모델을 차용하는 경우가 대다수고, 그중에서도 업리츠(UPREITs)라는 매우 독특한 방식을 활용하고 있다. 업리츠 방식을 이용하면, 우리나라와 달리 현물 출자 후 지분 매각 시까지 세금이 연기되거나 법인세 면제 혜택이 주어져, 호텔 분야에서 리츠 제도가 활성화하는 데 기여했다.


메리어트 인터내셔널을 비롯해 일찍이 글로벌 체인 호텔들이 소유와 운영을 분리하는 것이 글로벌 트렌드가 되며, 리츠가 호텔산업에서 주요 비즈니스모델로 자리 잡히기 시작했다. 호텔은 부동산업을 기반으로 가져가는 사업인 만큼, 부채가 많아질 경우 위험에 노출될 가능성이 크다. 리츠가 부동산 유동화를 통해 위험을 감소시키고 호텔 소유와 수익률 성장을 도모하는 동안, 호텔 운영사는 이러한 부담 없이 브랜드 확장과 운영에 집중할 수 있게 됐다.


걸음마 수준을 지속하는 국내 호텔 리츠 시장
우리나라에서는 2001년 부동산투자회사법의 제정과 동시에 호텔 리츠를 표방하며 예비인가를 신청했던 ‘SR리츠’가 있었다. 그렇지만 시장이 제대로 형성되지 않았다고 판단, 스스로 인가 신청을 철회한 적이 있다. 국내 여러 호텔 리츠에 관한 논문에 따르면, 호텔 리츠가 처음 등장한 시기는 2011년으로 설정하고 있다.


현재 국내호텔 리츠 관련 회사는 단 4곳이 설립돼있다. 전체 리츠 시장에서 주력 분야인 주택, 오피스, 물류 등에 비해 아주 작은 비율로 호텔 분야는 0.8%를 차지하고 있다. 국내에서 리츠가 활성화되지 못한 문제는 여러 가지 원인이 존재한다. 호텔업계와 리츠업계, 두 마켓이 전부 세계적인 수준에 비해 전체 파이가 크지 않다는 전제가 있다.


제도적인 측면에서는 대해서 부동산투자회사법의 입법 내용을 통해 짐작할 수 있는데, 호텔 리츠를 다루는 업계 및 학자들의 주장 중 가장 자주 등장하는 내용이 자기관리 리츠에 대한 법인세 감면 문제다. 국내에서 부동산 투자회사법 제정 당시 자기관리리츠를 실체회사로 전제했기 때문에 이중과세문제를 해결하지 못했다. 국세청은 실체회사에 대한 법인세 면제 혜택을 준 사례가 없다는 이유로 지금까지도 실체형 리츠에 대한 법인세 감면 혜택을 주지 않고 있다. 앞서 살펴봤던 미국 리츠가 세금 연기 및 법인세 면제 등의 혜택을 받은 것과는 상반된 상황인 것이다.


또한 투자자들 입장에서 호텔이 그다지 매력적인 투자처로 기능하지 못한다는 원인도 있다. 호텔 리츠의 발전을 위해 무엇보다 중요한 선결과제는 안정적이고 정상적인 부동산 투자를 통해 투자자에게 일정한 투자 수익률을 지속적으로 제공하는 것이라 할 수 있다. 현재 시장에서 요구 수익률은 선행 연구에서 진행한 전문가 조사에서 연 10% 이상을 상회한다. 보통 호텔업에서는 7~8%의 배당률을 제시하는 것으로 알려져 있는데, 투자자들의 기대수준에 훨씬 미치지 못하는데다가, 호텔업 특성상 수익에 대한 변동도 심한 탓이다.


호텔 리츠의 새로운 가능성, 스타즈 호텔 독산
그럼에도 불구하고, 최근 스타즈 호텔 독산이 리츠 투자를 통해 성공적인 오픈을 마쳐 화제를 모았다. 이로써 스타즈 호텔 독산은 모두투어리츠의 네 번째 호텔 프로퍼티로 자리매김했다. 모두투어리츠는 모두투어그룹이 최대주주로서 2014년 국토교통부에 인가를 받아 설립된 자기관리부동산투자회사다. 여행상품을 구성하는 데 필수요소인 호텔 등 제반여행 인프라를 안정적으로 확보하고 운영하기 위해 모두투어리츠가 설립됐으며, 현재 호텔앵커리츠로써 한국거래소에 상장돼 있는 상태다.


모두투어리츠 투자운용본부 서태우 과장은 “호텔 리츠가 많이 생성되려면 투자자들에게 호텔이라는 상품의 매력도가 증가해야한다. 투자자의 요구 수익률을 업계에서 제시해줘야 한다. 우리나라호텔은 여러 가지 공급 및 수요 요인 탓에 아직은 오피스나 물류 등이 분야에 비해 매력도가 떨어지는 상황이다. 그럼에도 불구하고 리츠에서 호텔 분야가 가지고 있는 잠재적인 가능성은 눈여겨볼만하다. 모두투어리츠는 스타즈 호텔의 최대 주주인 호텔앵커리츠로써 프로퍼티를 확장시켜 나갈 계획”이라고 이야기했다.


호텔업이란 부동산과 서비스의 밀접한 연관으로 만들어내는 까다롭고 독특한 사업구조를 가지고 있다. 이를 통해 미국 시장에서는 일찍이 소유와 운영의 분리를 성공시켰고, 건전한 간접투자기구로 리츠가 자리 잡았다. 국내 호텔시장 역시 앞으로 리츠 제도를 보다 활발히 도입 전체 호텔산업의 성장을 기대해볼만하다.



참고문헌
리츠 정보 시스템 reits.molit.go.kr
김곤중(2013), 호텔 리츠의 발전 전략 연구, Tourism Research 제28권 제2호(통권 39호)
김곤중(2010), ‌리츠를 활용한 국내 호텔 산업 발전에 대한 연구, 경기대학교 대학원 호텔경영학 석사논문

비즈니스호텔 크리에이터, 정상만 외 지음, 지식인


“호텔, 리츠 투자자에게 매력있는 투자 상품으로 자리 잡기를”
모두투어리츠 투자운용본부 서태우 과장




모두투어리츠는 국내 호텔 리츠 중 유일하게 자기관리형 리츠 모델을 택한 회사다. 수익구조에 대해 설명 부탁한다.
리츠는 크게 자기관리형(실체형)과 위탁관리형(비실체형)으로 나뉘는데, 모두투어리츠는 자기관리리츠이다. 보통 1개의 부동산에 1개의 회사가 설립되는 위탁관리리츠와는 달리 자기관리리츠는 수개의 부동산을 1개의 회사가 투자 및 운용하는 구조다. 쉽게 이야기하면, 보유 자산이 많으면 많을수록 이득인, 규모의 경제 효과를 누리게 되는 것이다.


국내 호텔 리츠 시장의 현황 및 특징에 대해 어떻게 생각하는가?
모두투어리츠는 호텔앵커리츠로 일반리츠와 달리 호텔자산에 투자 및 운용, 배당하는 회사다. 호텔리츠는 오피스, 상업시설 같은 타 부동산 대비 배당수익성에 있어 열위한 부분이 있다. 그 이유는 임차구조가 복잡하고 임차인(호텔 운영사)의 영업력과 수익성이 요구되기 때문이다. 현재 국내호텔 리츠시장은 우량 임차인(재무, 브랜드, 노하우)의 유치가 중요하다고 생각하나 아직까지 롯데, 신라 등 국내 호텔 운영사는 직접 소유, 해외 운영사들은 위탁운영을 선호하고 있다. 리츠를 통해 호텔을 확장해 나가는 메인브랜드가 없는 것이 다소 아쉬운 점이다.


모두투어 입장에서 리츠의 정책 및 제도적 관점에서 뒷받침돼야하는 점은 무엇이라고 생각하는가?
특별히, 자기관리리츠에 대해서 이야기하면 자기관리리츠는 실체형 회사이므로 법인세를 납부하기 때문에 일반 여타 리츠에 비해 배당수익률이 낮을 수밖에 없다. 그러면서도 비실체형회사에게 적용되는 규제를 동시에 받고 있는 상황이다. 증권 및 현금에 대한 외부자산보관 위탁, 법인 인감 외부수탁관리 등이 이러한 사례에 해당한다. 리츠의 책임경영과 신속한 의사결정을 위해 규제를 완화해야 한다고 본다.


또한 리츠는 부채비율이 200%(주총특별결의시 1000% 가능)로 제한돼 부동산펀드의 400%에 비해 자금조달이 제한되고 있다. 이는 리츠의 투자운용 탄력성을 제한하고 대형화에도 제약조건으로 작용하고 있다. 따라서 부동산투자회사법의 제정취지인 자기관리리츠를 활성화하기 위해 규제를 완화하고 제한된 범위 내에서 사모리츠설립이나 부동산투자자문업무 겸업 허용 등의 업무범위를 확대해 주는 것이 필요하다고 생각한다.


호텔 리츠가 활성화된다면 전체 호텔업계에 어떤 영향을 미칠 수 있는가?
호텔 리츠(상장리츠 기준)는 보유자금이 적은 개인들에게도 호텔에 투자할 수 있는 기회를 제공한다. 쉽게 말해, 모두투어리츠의 주식을 사게 되면 모두 투어리츠가 보유한 4개 호텔에 투자하는 것이다. 모두투어리츠는 호텔투자운용에 전문성이 있는 리츠로써 이미 호텔투자에 관심이 있는 개인 및 법인들의 투자가 이뤄지고 있다. 향후 호텔 전문리츠에 대한 투자가 더욱 활성화된다면, 관광인프라에 대한 투자로 확장돼 관광 및 호텔 산업까지 성장할 기회가 있을 것이다.


앞으로 모두투어리츠의 방향성에 대해 이야기한다면?
모두투어리츠는 호텔앵커리츠로써 지속가능한 리츠모델을 유지하면서 모두투어그룹의 관광산업과 연계한 투자자산 유형을 확대시킬 계획이다. 또한 새롭게 구상하고 있는 전략으로 관광연계산업 관련 국내외 투자·운영 및 부동산투자컨설팅 서비스사업을 통해 추가 수익을 창출하고자 한다. 모두투어의 해외여행 관광지의 관광인프라에 투자를 위한 검토를 마치고 추진 준비 중에 있다.

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