호텔앤레스토랑이 창간 28주년을 맞이했다. 그동안 수많은 독자들과 다양한 정보를 공유하며 업계의 유용한 정보지로서 호텔산업 발전에 이바지해오고 명실공히 업계 대표 전문지가 된 호텔앤레스토랑의 전문 기고자 중 한 사람으로서 고마운 마음을 전하고 싶다.

언제나 그렇듯 호텔산업의 발전은 어느 한 부분에서 이뤄지는 것이 아닌 다양한 산업체와 풍부한 경험의 전문가 집단이 서로의 정보를 공유하면서 발전한다. 필자도 항상 실질적인 정보로 도움이 될 수 있도록 청소방법과 건물관리 방법에 대해 여러 차례 정보를 공유하면서 큰 보람을 느끼고 있다.

본론으로 돌아가 이번 호에서는 콘크리트 바닥관리에 대해 알아볼 예정이다. 우리나라에서는 특히 주차장 바닥에 많이 사용하고 있는 소재지만 관리가 어렵게 느껴지고 적지 않은 비용이 발생하는 부분인 만큼 자세히 설명하고자 한다.

콘크리트 바닥의 특성

자재의 특성을 알면 일상관리를 어떻게 해야하는지 보인다. 즉 시멘트 바닥은 산성세제 사용을 자제해야하고 온도가 너무 높은 물로 청소하는 것은 균열의 원인이 된다. 또한 강산성을 사용해 청소하면 바닥에 금이 가는 현상이 나타날 수도 있다. 참 강력해보이지만 민감한 소재임이 틀림없다.

또 다른 측면에서 콘크리트 바닥은 다공성이다. 즉 수용성이나 지용성이 바닥에 떨어지면 바로 흡수한다는 것을 의미한다. 이런 단점을 보강하기 위해 바닥 표면에 무언가 코팅을 하거나 바닥을 단단하게 해 표면을 보호하는데 이를 형질 변경이라고 한다. 즉 다공성의 바닥을 비다공성 재질로 표면을 보호하는 것이다. 코팅된 바닥은 비로소 수용성이나 지용성에 대해 방어를 할 수 있게 된다.

표면 보호 방법

특히 두 번째 방법은 바닥에 광택이 나는 효과도 있지만 기술적인 부분이어서 이번 호에서는 첫 번째 방법만 자세히 설명하고자 한다. 두 가지 방법 모두 표면을 보호하는 것에 동일하게 효과적이지만 물기가 많이 발생하는 건물은 두 번째 방법보다는 첫 번째 방법이 좋다. 이렇게 콘크리트 바닥은 코팅을 하거나 단단함의 정도를 상승시켜 다공성을 비다공성으로 형질을 변경하기에 비교적 쉬운 자재다. 그러나 국내의 경우 이러한 작업을 비교적 자주하는 것으로 보인다. 특히 에폭시 코팅의 경우에는 더욱 빈번하게 작업(연 1회)하는데 빈번한 작업도 문제지만 비용과 작업동안 사용자의 불편함을 생각하면 좀 더 좋은 방법이 있지 않을까 생각하는 이들이 많을 것이다. 하지만 특별히 신속하거나 좋은 방법은 없다. 단, 한 번 작업을 한 후 좀더 오래 지속시킬 수 있는 방법은 있다.

건물은 신축비용보다 건물의 사용 년수를 40년으로 보면 건물 관리 비용이 약 8배 가량 더 들어가는 것으로 확인된다. 건물 관리를 정확한 방법으로 하게 되면 건물의 사용 년수가 더 늘어나고 비용도 절감할 수 있다. 이러한 측면에서 한 번 작업한 바닥은 좀더 오래 내구성이 보장되도록 철저한 작업을 하는 것이 생산적이며 효율적이다.

그렇다면 이제 우리가 무엇을 잘못하고 있는지 사진을 보면서 살펴보자.

에폭시 코팅이 잘못됐을 경우

이렇게 바닥이 시공됐다면 장기간 사용하고 수월하게 청소할 수 없을 것이다. 주차장 바닥에는 대부분이 에폭시 코팅제를 주로 사용하기 때문에 이러한 현상도 주차장 바닥에서 확인된다. 무엇 때문에 그럴까? 작업시간이 짧아 건조되지 않아서일까? 아니면 작업방법이 잘못된 것일까? 일상적으로 1년에 1회 시공 계획을 잡고 있기에 심각하게 생각하지 않을 수도 있다. 하지만 미국이 경우 동일한 시공방법으로 바닥을 코팅하면 최소 3년은 사용한다. 필자는 이를 보면서 합리적인 시공을 한다면 우리도 미국처럼 3~5년간 사용할 수 있으며 의미 없는 비용도 절감할 수 있다고 생각한다.

코팅작업에 시공상의 문제가 생기면 다음과 같은 현상을 초래한다.

위 사진의 경우 주차장 바닥에서 심심치 않게 확인되는 현상이다. 그렇다면 ‘오래 사용할 수 있을까?’라는 의구심을 누구나 가질 수 있을 것이다. 무엇이 문제인지 코팅작업 시공적인 측면에서 먼저 살펴보자.
표면을 코팅해 보호하기 위해서는 우선 바닥을 깨끗이 닦고 어떤 먼지도 없이 코팅하는 것이 원칙이다. 그리고 콘크리트 바닥은 항상 습기가 존재한다. 먼지를 제거하지 않았거나 습기를 방지하는 씰을 먼저 바르지 않은 경우 이러한 현상이 일어난다. 씰을 해주지 않은 바닥은 콘크리트의 연약한 표면 특성상 차량과 사용자가 사용하면서 미세한 먼지가 발생하고, 다시 이런 먼지가 바닥 연마재처럼 작용해 콘크리트 바닥을 연마시키는 것과 같은 나쁜 영향을 줄 수 있다. 또한 콘크리트는 흡수성이 높아 오염물이 내부까지 침투하는 속도가 빠르고, 한 번 침투해 오염되면 제거가 불가능하다는 것을 숙지해야 할 것이다.
현실적으로는 특수한 이러한 작업을 우리가 이해하면서 잘 시공됐는지 확인할 방법은 쉽지 않지만 건물 주차장의 씰 유, 무는 확인할 필요가 있다.

콘크리트의 씰이 돼있는지에 대한 테스트 방법은 다음과 같다. 
•일부 바닥에서 먼지를 제거한 후, 산업용 디그리져를 사용해 일반적인 오염물을 제거한다.
•바닥을 깨끗한 물로 헹궈준다.
•바닥이 마르지 않고 젖은 상태에서 염산(Muriatic acid: 산업용 염산)을 바닥에 바른다.
•바닥이 염산과 반응해 기포가 생길 것이다.
•기포가 없어지고 나면, 물로 헹군 후 12시간 동안 건조시킨다.
•테스트한 부분에 고무매트를 깔아주고 테이프로 고정시킨다.
•‌72시간 후 고무매트를 제거한 후, 테스트한 부분에 습기가 있거나, 바닥이 검게 변하면 씰작업이 되지 않은 상태에서 시공한 것이며 건조된 상태면 바로 씰이 돼 있다.

이러한 과정으로 확인해 보면 씰의 유, 무를 알 수 있고 만약 돼있지 않다면 다음 시공에는 반드시 1차로 씰을 주입하고 2차로 에폭시로 코팅을 한다면 보다 좋은 상태로 오랫동안 안전하게 사용할 수 있을 것이다.

그렇다면 일상관리의 청소방법을 어떻게 해야 관리를 잘하고 유지보수도 잘할 수 있을까?

다음은 관리의 순서다.

복구관리 작업절차

콘크리트 바닥은 습도와 강한 산성에 약한 자재다. 반드시 물을 적게 사용하고 물의 온도를 일정하게 하며 중성세제만을 사용해야한다.

일상관리에 있어서 가장 중요한 먼지 제거 작업에 있어 부드러운 재질의 도구를 사용하고 pH7.0~8.2 사이의 약품을 사용해, 바닥을 닦는 것이 중요하다. 또한 수용성이나 지용성이 바닥에 유출될 경우 즉시 닦는 것도 다공성인 콘크리트 관리에서 중요한 사항이다.

일상관리만 잘 해도 자연적으로 손상되는 부분이 발생하는데 이럴 때 복구관리도 필요하다.

필자는 종종 청소관리를 어디까지 해야 하나라는 질문을 받게 된다. 얼핏 보면 이번 기고글의 내용이 청소 영역이 아니라 공사 영역이 아닌지 생각하는 독자도 있을 수 있다. 문화의 차이인지 아니면 기술력의 차이인지는 잘 모르겠지만 확실한 것은 청소의 관리영역은 생각보다 깊다는 것이다. 이러한 작업을 공사의 영역으로 생각하는 경우가 있는데 과정을 알고 청소하는 것과 모르고 하는 것은 관리와 비용적은 면에서 상당한 차이가 있다.

건물의 청결관리를 한다는 것은 일회성의 청소작업과는 구별된, 전문화되고 세분화된 기술력의 수준이 상당히 요구되는 분야다. 일상적인 청결관리가 건물의 관리비용을 감소시킬 수 있는 중요한 열쇠가 된다는 점을 오랜 경험으로 필자는 알고 있다. 

다음 호에는 청결과 관련한 국제인증제도에 대해 소개하도록 한다.