[Map of Hotel] 빛 보지 못한 채 시들어버린 제2의 전성기, 시장 다변화와 도시브랜드 절실한 동대문

외국인 관광객들이 명동 다음으로 사랑하는 도시 동대문. 일제의 영향으로 동대문으로 불리게 됐지만 보물1호인 흥인지문부터 DDP, 패션 타운, 먹자골목 등 문화와 역사, 쇼핑 콘텐츠의 인프라를 갖추고 있는 서울 중심지로, 한국의 유서 깊은 역사부터 최신 트렌드까지 경험해볼 수 있어 국내뿐 아니라 해외 관광객들이 발길이 잦은 곳이다. 동대문 내 호텔도 지난 1월, 나인트리 동대문의 오픈으로 어느덧 1성부터 5성까지 균등한 분포를 보이고, 굵직한 체인들이 자리를 잡아 동대문 관광 인프라로서의 수용 태세를 갖추고 있다. 게다가 동대문의 ‘큰손’이라 불리는 중국인 관광객, 특히 ‘보따리상(다이궁)’의 활약이 활발해지며 제2의 전성기를 바라보고 있던 와중에 예상치 못한 복병을 맞이해 다시 울상이다. 그동안 동대문은 중국인 관광객에 치우친 불완전한 시장구조로 사스, 메르스, 사드와 같이 업계를 휘청거리게 한 이슈들을 순차적으로 겪어오며 다변화에 대한 목소리가 계속해서 커지던 상황이었다. 빛을 보지 못했던 동대문의 제2전성기, 다이내믹한 동대문 호텔 상권을 살펴봤다.

패션과 쇼핑의 메카 동대문

2002년 5월 관광특구로 지정된 ‘동대문패션타운관광특구’는 전통시장과 현대식 쇼핑몰이 혼재, 현재 약 30여 개의 대형 상가에 원단, 패턴, 봉제와 관련된 3만여 점포, 15만 명에 이르는 패션 인들이 종사하고 있는 패션산업단지가 조성되며 활기를 띠기 시작했다. 게다가 국내뿐 아니라 인근의 국가 중에서도 최대 규모를 자랑하기 때문에 중국, 일본, 대만, 동남아시아를 비롯한 세계 각지의 수출 전진기지로서도 연간 800만 명이 넘는 관광객과 소매상, 바이어들이 즐겨 찾는 패션 상권이자 관광 명소로 자리매김했다. 동대문은 1962년 평화시장의 개설로 패션상권이 형성되기 시작해 특히 다른 지역에서는 찾아볼 수 없는 ‘야간 패션 시장’ 전략으로 동대문패션상권 발전을 이끌었고, 1990년대 후반부터는 현대시티아울렛, 밀리오레, 헬로APM과 같은 몰들이 문을 열면서 다양한 이벤트와 젊음이 넘치는 문화, 관광 해방구의 역할을 추가하며 ‘동대문 시장’의 역할과 범위가 확대됐다.

2014년에는 복합 문화 공간 ‘동대문디자인플라자(이하 DDP)’와 첫 5성급 호텔인 JW 메리어트 동대문이 오픈, 각종 전시, 패션쇼, 신제품 발표회, 포럼, 컨퍼런스, 이벤트 등 다양한 문화 행사를 진행하는 베뉴가 늘어나며 더 이상 패션에만 국한된 것이 아닌 문화 관광지로서 동대문의 역할을 공고히 하게 됐다. 이외에도 ‘흥인지문’을 대표 지역 유적지로 18세기부터 존재한 최초의 상설 먹거리 시장 ‘광장시장’과 골목 사이사이에 형성된 생선구이, 냉면, 떡볶이, 족발의 먹자골목, 그리고 그 밖으로는 창신동에서 대학로로 이어지는 공연과 전시 등 복합 상권으로 이뤄져 있다.

고른 호텔 등급분포, 점유율도 70%대

동대문 상권의 주요 행정구역으로는 주로 종로구 숭인동 일대와 중구 장충동, 을지로, 광희동, 오장동 등의 일대가 있다. 주요 호텔은 5성급의 JW메리어트, 노보텔 앰배서더, 4성급의 스프라지르, 3성급의 써미트, 라마다, 베이튼, 2성의 호텔 더 디자이너스, 스카이파크, 이비스 버젯 앰배서더 등이 밀집돼 있어 비교적 호텔 등급 분포가 고른 편이다.

「한국호텔산업분석보고서」에 따르면 객실 수를 기준으로 봤을 때 동대문은 2017년 기준 ADR 7만 원 미만의 이코노미 클래스 호텔이 전체 객실 공급의 34%를 차지했고, 그 다음으로는 3성급 호텔이 32%를 차지해 전체적으로 중저가 호텔이 주를 이뤘으나, 2018년도에 노보텔 앰배서더와 스프라지르가 오픈하며 등급 밸런스를 맞췄다. 또한 평균 객실 점유율은 약 72.9%대로 비교적 안정적인 편으로 나타났으며, 서울을 방문하는 외국인 관광객의 60%가 방문하는 도시인만큼 호텔 수요는 외국인 79.2%, 내국인 20.8%로 거의 4배가량이 차이 나는 것으로 드러났다. 또한 전체 고객 중 레저가 85%로 월등히 높으며 비즈니스는 주로 MICE(3.8%)보다 코퍼레이트(11.2%) 고객으로 이뤄져 있다.

외국인 관광객의 발길 잦아

한국관광공사가 조사한 「2018년 외래관광객 실태조사 보고서」에 따르면 ‘한국 여행 중 가장 인상 깊었던 방문지’로 ‘동대문 패션타운’은 28.1%, 1위인 ‘명동/남대문/북창동(58.3%)’ 다음으로 외국인 관광객 방문 2위 지역으로 나타났다. 동대문을 인상 깊었던 방문지로 꼽았던(중복응답) 나라는 몽골이 44.7%로 가장 높았고, 다음으로 중국(38.8%), 홍콩(31.2%), 인도네시아(26.3%) 순이었으며, 여행 형태는 에어텔 투어가 35.6%로 패키지 인바운드 고객이 많은 비중을 차지하는 것으로 나타났다.

또한 ‘쇼핑’을 목적으로 동대문 시장을 찾는 나라는 몽골(51.4%), 인도네시아(40.4%), 말레이시아(30.8%) 순으로 높아 순수 중국에서 중화권으로 고객 영역이 넓어졌음을 알 수 있었고, 한 가지 동대문에서만 찾아볼 수 있었던 특징은 ‘명동/남대문/북창동’ 상권의 방한 횟수는 1회(60.1%)인데 비해 동대문 패션타운은 3~4회 이상이 60.7%로 정기적으로 동대문을 찾는 이들의 수요가 늘어났다는 것이었다. 이에 대해 써미트 호텔의 황진원 본부장(이하 황 본부장)은 “그동안 여행객들이 사대문 안에 있는 명동을 가장 많이 찾아 명동 객실이 먼저 차야 동대문으로 넘어오는 모양새였는데 2년 전부터 조금씩 바뀌고 있다. 이는 본격적으로 보따리상(다이공)이 들어오기 시작하면서부터”라면서 “기존에도 다이공은 존재해왔지만 사드 이슈로 중국 단체가 직접 내한하지 못하면서 그들의 쇼핑 욕구를 대행해주는 다이공의 역할이 활발해졌다.”고 귀띔했다. 사드가 중국인 인바운드에 절대적인 영향을 미치며 전체 관광업계는 큰 시름에 잠겼지만 아이러니하게도 다이공들의 사업은 번창(?)했고, 이로 인해 동대문 호텔들은 비교적 안정적인 점유율을 유지할 수 있었다고.

다이공 중심으로 새로운 쇼핑 문화 정착돼

전자결제 플랫폼 알리페이가 리서치 전문업체 닐슨과 공동으로 발표한 「2017 중국인 관광객 해외소비 및 지불형태 보고서」에 따르면 중국인 해외관광객이 해외여행 현지 경비로 쓰는 금액은 1인당 3064달러(한화 약 362만 원), 그중에서 한국에서는 3007달러(한화 약 356만 원)로 아시아 국가 중에서는 최대 규모로 소비하는 것으로 밝혀졌다. 특히 평균 쇼핑 지출액은 762달러(약 90만 원)로 타 국적 관광객이 쇼핑에 쓰는 486달러보다 280달러 높은 수준을 상회했다. 사드의 영향이 있었던 2017년이라는 점을 고려해봤을 때 가히 중국인들의 ‘큰손’은 무시하지 못하는 수준을 넘어, 특히 소비를 위해 작정하고 방문하는 쇼핑의 메카 동대문은 이들이 시장을 좌지우지 한다고 해도 과언이 아니다. 게다가 조 단위 마켓 파워를 자랑하는 다이공들의 구매력까지 더해져 신라와 롯데, 현대백화점 등 굵직한 유통업계의 면세점의 활발한 유치경쟁이 이뤄지고 있었을 정도로 제2의 전성기를 누리고 있었다. 한 물류센터 관계자에 의하면 동대문에서 중국으로 배달되는 물건들은 하루에 1톤에 육박하는 수준이었다고.

같은 쇼핑의 메카지만 명동과 동대문이 확연히 다른 상권을 구성하게 된 이유다. 다른 지역에서는 볼 수 없는 시장이 꾸려진 가운데, 동대문에서는 중국 큰손들의 독특한 행보들을 볼 수 있었는데 실시간으로 소통하는 중국인들을 겨냥해 중국의 ‘왕홍(유명 인플루언서)’은 라이브 방송을 통해 동대문을 누비며 동대문의 옷을 소개하고 그 자리에서 실시간 댓글로 주문량을 파악, 집계해 각 매장에 주문을 넣는다. 노보텔 앰배서더 서울 동대문의 이윤정 부총지배인(이하 이 부총지배인)은 “인근에 사진을 찍을만한 공간이 없기도 하고, 호텔에서 추억을 쌓을 수 있도록 구성해놓은 포토 스폿의 중국인 관광객 이용률이 상당하다. 각 스폿마다 다른 옷을 입고 촬영한 후 실시간으로 SNS에 게재하는 것”이라고 전했다. 이렇듯 모바일, 실시간에 익숙한 중국고객을 겨냥해 호텔에서도 위챗 QR코드를 사용해 곳곳의 서비스를 소개하고, 알리페이, 위챗페이와 같은 글로벌 페이사들의 전자결제 시스템을 도입했다.

퍼포먼스만 거대한 중국 큰손

그러나 조 단위 매출도 서슴지 않는 가히 큰손들의 구매력이 동대문 전체 관광 상권에 긍정적인 영향을 끼치고 있는지에 대해서는 대부분 부정적인 시각이다.

한 동대문 호텔 관계자는 “한국에서 보통 다이공을 관리하는 가이드가 따로 있다. 면세점 1층 VIP 라운지 주차장에 들어서 있는 카니발들이 다이공과 물건을 운송하는 업체가 가이드”라면서 “그런데 이 가이드들이 모두 중국인들이다. 결국 다이공이 와서 쓰는 돈은 다시 중국으로 들어가는 구조라는 것이다. 다이공이 면세점이나 쇼핑센터에서 지출하는 매출 이외 동대문 상권이 활성화 되는데 얼마나 많은 소비를 하는지는 미지수”라고 지적했다.

게다가 개인적인 사업을 위해 비즈니스 목적으로 동대문을 찾는 이들이기 때문에 주로 중저가형 호텔을 선호하고, 객실을 보면 대개 컵라면이나 편의점 음식으로 끼니를 때우고 가는 이들이 많다. 써미트 호텔 황 본부장은 “워낙 쇼핑에만 목적을 둔 이들이기 때문에 호텔에서도 이런 보따리상들은 레저가 아닌 비즈니스 고객으로 분류한다. 투숙하는 패턴은 대중이 없는데 딱 볼일만 보고 돌아가는 하루 투숙객도 있고, 하루씩 계속 연장하는 고객도 있다. 레저는 주말, 2박 3일이라는 어느 정도 패턴이 있는데 다이공은 평일에 불규칙적으로 방문한다.”면서 “호텔에서도 장기단골고객이 될 수 있는 이들을 위한 베네핏을 제공하고 싶지만 워낙 씀씀이가 제한돼 있다 보니 새로운 것을 제공하면 이 또한 부담이 될 수 있다고 판단해 아직까지 시도가 조심스러운 상황”이라고 설명했다.

1회용 비닐봉투도 문제다. 지난해 4월 1일부터 1회용 비닐봉투 사용금지 사업장을 동대문에도 확대 적용했지만 평화시장, 테크노상가 등 전통시장은 예외 적용되고 면세점에서 발생되는 박스, 플라스틱 포장재에 대한 규제는 따로 실시하지 않고 있기 때문에 이를 처리하는 것은 고스란히 호텔의 몫이다. 다른 동대문 호텔 관계자는 “체크아웃이 끝날 때면 로비에 각종 포장재들이 한 가득이라 룸 메이크업을 위한 메이드들이 움직이지 못할 정도”라며 “매일 다량으로 배출되는 일회용 쓰레기를 분리수거하는 비용도 만만치 않다. 그러나 이들의 볼륨을 무시할 수 없기 때문에 이러지도 저러지도 못하고 있는 상황”이라고 토로했다.