블록마다 상권이 달라 다채로운 매력을 갖추고 있는 강남. 테헤란로를 중심으로 한 강남구에서 조금만 벗어나도 다이내믹했던 강남과는 또 다른 여유로운 강남의 이면을 볼 수 있다. 흔히 부촌으로 강남을 일컬을 때 거론되는 서초구와 송파구는 기본적으로 강남이 가지고 있는 코퍼레이트, MICE 비즈니스호텔 수요는 물론, 의료관광과 레저고객 등 고루 다양한 세그멘테이션을 이루고 있다. 특히 서초구는 시외에서 서울로 들어오는 이들을 처음 맞이하는 대표적인 교통의 요충지로, 2025년 완공을 바라보고 있는 수도권광역급행철도 GTX의 주요 정착지로서 역할이 더해질 예정이며, 송파구는 잠실 MICE 개발로 MICE 호재의 기회를 엿보고 있어 앞으로도 성장 가능성이 무궁한 지역으로 기대를 모으고 있다. 강남구와 다른 서초구와 송파구 강남 상권의 특징은 무엇일까?
지난 호 강남구편에 이어 서초와 송파 지역의 면면을 살펴봤다.
강남구를 사이로 나뉘는 서초와 송파구
우리가 흔히 ‘강남’하면 떠올리는 부촌의 이미지는 강남3구, 서초구와 강남구, 송파구를 일컫는 말이다. 땅값이 국내에서 최고로 비싸 한국에서 부자의 비율이 가장 높은 지역으로 유명하며 미국의 베버리힐스나 일본의 롯본기처럼 한국 부촌의 대명사로 통한다. 주로 신흥 CEO나 중소기업체 오너, 연예인들이 주로 모여 사는 곳이라 세일즈 파급력이 큰 지역이기도 하다. 서초구는 양재동의 남부터미널, 반포동의 서울고속버스터미널 등이 위치하고 경부고속도로의 종점이기 때문에 강남에서 서울 외곽 등지로 나갈 때 반드시 거치는 서울의 남쪽 관문 역할을 하고 있다. 또한 국내 최대 종합예술공간인 예술의 전당과 aT센터, 양재시민의 숲, 코트라, 법원, 검찰청 등이 들어서 문화예술 및 행정의 중심지로 발전하고 있다.
송파구는 1988년 서울올림픽을 앞두고 계획적으로 개발된 곳으로 서초구와 강남구와 비교했을 때 가장 늦게 형성된 지역이다. 흔히 잠실하면 롯데, 롯데하면 잠실을 떠올릴 정도로 롯데백화점, 롯데호텔 월드, 롯데마트, 롯데월드, 롯데월드타워, 롯데월드몰 등 롯데를 중심으로 한 상권이 송파구 일대를 이루고 있다. 이외 주요 시설로는 잠실주경기장과 잠실야구장이 위치한 서울종합운동장과 올림픽공원이 있다. 원래는 선수단의 체육시설을 주목적으로 사용됐지만 독보적인 시설 규모로 대형 콘서트를 유치해 지역발전에 기여하고 있다. 일례로 BTS의 콘서트가 잡히면 그들을 보러 방문하는 이들의 수요가 넘치고 넘쳐 동대문까지 찰 정도다. 이에 코로나19 초기, 4월에 예정이었던 BTS 콘서트만을 오매불망 바라보던 호텔들이 결국 무산된 콘서트에 아쉬움을 금치 못했던 사례도 있었다.
지역 특색따라 안정적 점유율과 높은 ADR 보여
서초 상권의 주요 행정구역으로는 서울시 서초구 서초동, 반포동, 양재동, 잠원동으로 나뉜다. 서초구 주요 호텔로는 더리버사이드호텔, 쉐라톤 서울 팔래스 강남, JW 메리어트 서울, 호텔 페이토, The-K호텔서울, 오라카이 청계산 호텔 등이 있다. 「한국호텔산업분석보고서」에 따르면 서초 상권의 평균 객실점유율은 거의 매년 70%대 실적을 보였으며 ADR은 2014년에 11만 2372원을 기록한 것을 제외하면 약 14만 원대에서 15만 원대를 유지하고 있다. 눈여겨볼 점은 ADR 20~30만 원대의 Upper Upscale 호텔 평균 객실점유율이 80%대를 상회했고, ADR 역시 2012년 23만 3201원에서 2017년 25만 513원으로 다소 상승해 견조한 상승 기조를 보이고 있다는 점이다. 한편 ADR 7~11만 원대의 Midscale 호텔은 2014년과 2017년에 하락세가 있었지만 대체로 70%대의 점유율을 유지하고 있으며 ADR은 2016년 5만 8822원에서 2017년 6만 2947원으로 올랐다.
한편 송파구는 잠실동, 석촌동, 방이동, 잠실본동, 신천동을 행정구역으로, 대표적인 호텔은 롯데 시그니엘 서울과 롯데호텔 월드가 있다. 송파 상권의 평균 객실점유율은 2012년부터 2017년까지 2015년을 제외하고 약 70~76%대를 유지하고 있고, ADR은 2015년에 최고점인 18만 9240원을 기록했지만 2017년에는 13만 5128원인 것으로 조사됐다. 송파구에서 공급량이 34%를 차지하는 ADR 15~20만 원대 Upscale+ 호텔의 객실점유율은 2017년 73.5%, ADR은 17만 8685원인 것으로 나타났다.
내외국인, 레저와 비즈니스 차이 크지 않아
한편 고객 현황을 보면 서초구의 경우, 2016년 내국인 52%, 외국인 48%로 수요 분포를 보였으나 2017년에는 내국인 57.3%, 외국인 42.7%로 내국인 고객 수요 비중이 증가한 것으로 나타났다. 방문 목적으로는 레저고객이 71%, 비즈니스고객이 29%를 차지했고, 레저고객 중 국내 레저고객은 38.8%, 해외 레저고객은 32.2%로 구성돼 비슷한 비중을 보였다. 비즈니스고객은 23.8%의 코퍼레이트 고객과 5.3%의 MICE 고객으로 이뤄져 인근의 크고 작은 기업체 물량을 위주로 세일즈가 이뤄지고 있음을 알 수 있었다.
한편 송파구의 경우 2016년에 42.6%를 차지하던 내국인 구성비가 2017년 61.5%로 증가해 상권의 외국인 구성비가 줄어든 것을 확인할 수 있었다. 보고서는 이를 2017년에 전년 대비 외국인 방한객 수가 줄면서 내국인 비중이 더 큰 상권으로 변화된 것으로 평가했다. 방문 목적은 레저고객이 74.8%로 25.2%의 비즈니스고객에 비해 월등히 높은 것으로 집계, 비즈니스고객은 23.8%의 코퍼레이트 고객과 1.4%의 MICE 고객으로, 레저고객은 해외 레저고객 65%, 국내 레저고객 9.8%인 것으로 나타났다.
롯데호텔 월드 객실판촉팀 신동궐 책임(이하 신 책임)은 “코로나19 이전 잠실 및 송파 일대는 내외국인, 레저와 비즈니스 비중이 근소한 차이를 이뤘다. 메인 강남만큼 송파 일대 삼성물산, 쿠팡과 같은 우량기업들의 코퍼레이트 물량이 있고, 넓게는 판교와 성남의 GE헬스케어 및 에머슨과 같은 기업들의 수요도 흡수해 왔다.”면서 “한편 레저고객도 주말, 여름과 겨울 성수기 시즌에 주변 인프라를 활용한 패키지를 이용하기 위해 각 지역의 가족 단위 고객들이 주로 방문하고 있다. 코로나19 여파가 있는 최근 들어서는 서울 및 경기권 고객들이 주로 방문하고 있으며, 특히 송파의 구매력 높은 20~40대 여성, 젊은 가족 단위 고객들의 예약 및 문의 비중이 늘어나고 있다.”고 전했다.
롯데그룹의 시너지 강한 잠실
잠실하면 롯데, 롯데하면 잠실을 떠오르게 만든 중심에는 롯데호텔 월드가 있다. 롯데호텔 월드는 1988년 9월 17일이 제24회 서울올림픽이 개최되기 하루 전날인 16일에 오픈, 올해로 32년째 잠실, 강남을 대표하는 호텔로 운영 중이다. 올림픽을 앞두고 계획적인 개발이 송파구 일대 대대적으로 이뤄지면서 한국을 대표할 호텔이 필요했고, 롯데호텔이 총 지상 32층, 지하 3층으로 이뤄진 롯데호텔 월드를 선보여 최초 서울올림픽 본부 호텔로 명성을 알리기 시작했다. 잠실 주 경기장과 올림픽 경기장과의 접근성이 좋아 올림픽 관계자는 물론 참가 선수단까지 묵었던 롯데호텔 월드는 서울올림픽을 성공적으로 치르면서 호텔에 대한 고객의 수요가 높아졌고, 1989년 오픈한 롯데월드 어드벤처와 시너지를 거두면서 지역 랜드마크 건설의 시작을 알렸다.
2017년 4월에 개장한 롯데월드타워는 지상 123층, 높이 554.5m로 아직까지 대한민국의 최고층 건물이자 세계에서 5번째로 높은 건물로 꼽힌다. 롯데그룹의 한국 본사이기도 한 이곳은 오픈 전부터 압도적인 스케일로 많은 이들의 관심을 끌었다. 오픈 이후에는 시그니엘 서울의 5성급 호텔과 오피스, 오피스텔, 쇼핑몰, 전망대 등이 들어섰고, 롯데월드몰, 롯데월드타워, 롯데캐슬골드가 잠실역 지하상가로 연결돼 있어 주말은 물론 평일에도 유동인구가 상당하다. 시그니엘 서울은 5성급 중에서도 프리미엄 럭셔리를 지향하며 코로나19로 어려운 시기에도 하이엔드 서비스를 지향하는 고객들의 발길이 끊이지 않고 있다. 또한 붓을 형상화한 건물 디자인과 빌딩 외벽의 LED 조명을 활용해 불꽃축제, 카운트다운 등을 실시하며 한국의 마천루 역할을 톡톡히 하고 있다.
롯데호텔 월드 신 책임은 “롯데호텔 월드가 잠실, 송파지역의 대표 호텔로 포지셔닝 할 수 있었던 데에는 입지와 규모의 경제가 배경에 있었다고 할 수 있다. 쇼핑몰, 면세점, 테마파크 등 복합시설이 유기적으로 조성돼 있다는 강점과 계열사의 장점을 최대한 활용, 단지 내 여러 시설과의 제휴로 ‘롯데’라는 로컬브랜드 이미지를 확고히 해왔다.”면서 “그 결과로 많은 이들이 잠실과 롯데를 함께 떠올리고 있다. 코로나19로 잠시 주춤하긴 하지만 호텔롯데는 그동안 로컬브랜드를 넘어 글로벌 체인으로도 도약하고 있다. 그리고 그 중심에는 30여 년간 롯데호텔 월드가 자리해 왔다.”고 지역과 호텔을 소개했다.
"포스트 코로나 대비는 물론
잠실에 다가올 기회, 슬기롭게 이어나갈 것"
롯데호텔 월드 객실판촉팀 신동궐 책임
지역의 대표 호텔로 그동안 지켜봐 온 잠실 및 송파 일대는 어떤 지역인가?
롯데호텔 월드는 1988년 서울올림픽에 맞춰 오픈한 이후 내외국인에게 지역 대표 호텔로 각인, 2002년 월드컵까지 비교적 안정적인 세일즈를 이뤄왔었다. 2017년 시그니엘 서울이 오픈하고 나서는 시그니엘 서울과 함께 공동의 시너지를 만들어내고 있다. 현재 롯데호텔 월드와 시그니엘 서울을 포함한 강남 일대 4~5성급 특급호텔은 약 25여 곳 정도다. 아무래도 강남이 크고 굵직한 행사가 많기 때문에 주요 럭셔리 4~5성급의 호텔이 밀집해 있어 치열한 경쟁을 펼치고 있다. 호텔 상권으로서 지역의 특징은 내외국인과 레저, 비즈니스고객 비중이 고르다는 점이다. 이에 롯데호텔 월드는 레저, 비즈니스 모두를 겨냥한 세일즈 전략을 다방면으로 고민하고 있으며, 실제로 방문하는 투숙객들도 비즈니스차 방문했다가 레저로 재방문하거나, 레저로 방문했다 비즈니스로 다시 찾는 등 재방문률이 높은 편이다. 또한 종합운동장이 인접해 있어 지방에서 올라오는 선수단이나 K-POP 콘서트로 인해 파생되는 고객도 흡수하고 있다.
호텔 방문 고객들의 투숙 패턴 및 특징은 어떤지 궁금하다.
코퍼레이트 출장의 경우 기업체 특성마다 차이를 보인다. 예를 들어 쿠팡 같은 경우에는 프로젝트성으로 방문하는 출장객이 많기 때문에 3~4달 정도의 장박이 많고, 삼성물산 직원들은 해외 주재원으로 있으면서 업무차 잠시 들르는 경우가 대부분이라 일주일 정도 투숙한다. 가족 단위 레저고객의 경우 비교적 1~2박으로 짧고, 아무래도 어드벤처나 아쿠아리움과 같은 주변 인프라를 이용하기 위한 방문으로 주로 주말이나 아이들 방학 시즌에 니즈가 높은 편이다. 최근에는 코로나19의 여파인지 호캉스에 관심을 돌리는 연인, 20~40대 여성, 송파구 지역 거주민들의 수요가 급격히 증가하기도 했다.
타깃 고객을 위해 호텔에서 제공한 차별화된 서비스 및 세일즈 포인트는 무엇인가?
우선 타 호텔과 비교했을 때 그동안 시도하지 않았던 상품을 제작하거나 프로모션을 시행하는데 초점을 두고 있다. 흔히 호텔 패키지를 떠올리면 객실과 결합된 조식이나 와인, 또는 주변 어트랙션을 이용할 수 있는 티켓이 대부분이다. 물론 이와 같은 클래식한 패키지도 중요하지만 요즘 고객들은 단순함을 넘어 휴식이라는 콘셉트 안에서도 새로운 의미를 찾고 싶어 한다. 따라서 롯데호텔 월드에서는 SRT를 이용하는 고객에게 수서-호텔 간 무료 픽업서비스를 제공하기도 했으며, 부모님의 자유시간을 보장해 줄 수 있는 아이돌봄 패키지, 국내 최초로 로티로리를 시작으로 카카오톡 프렌즈, 코코몽 등의 캐릭터 룸을 선보이는 등 기존의 패키지와는 색다른 시도들을 하고 있다. 전국에서 잠실과 부산 두 군데서 진행하는 어린이 직업체험 ‘키자니아’도 큰 인기를 끌었다.
한편 비즈니스고객에 대해서는 잠실의 고질적인 문제인 교통체증의 불편함을 해결하기 위해 전용 리무진으로 픽업과 샌딩 서비스를 실시, 인천공항에서 호텔까지 칼 리무진 티켓을 제공하거나, 처음에는 미미하게 시작했지만 이제는 토탈 런드리 서비스를 이용할 수 있게 해 기업들의 반응이 좋은 편이다.
송파 지역의 호텔 이외 주요 인프라는 어떻게 조성돼 있나?
대중적인 놀이시설인 롯데월드 어드벤처를 포함해 지역의 랜드마크인 롯데타워가 도보 5분 거리에 위치해 있고, 롯데아쿠아리움, 서울스카이 전망대, 롯데콘서트홀과 같은 관람형 시설이 들어서 있다. 또한 백화점을 비롯해 에비뉴엘 명품관, 면세점 등 쇼핑몰이 근접해 호텔을 찾는 고객들의 다양한 요구를 만족시킬만한 인프라를 구축하고 있다. 봄·가을철 나들이 코스로도 명성을 떨치고 있는 석촌호수와 올림픽 공원, 송리단길 역시 도보로 이동 가능하다. 롯데타워에 위치한 스카이31은 국제회의 및 행사를 유치할 수 있도록 준비돼 있으며 다양한 연회장과 회의실이 구비돼 비즈니스차 방문하는 고객들의 니즈도 충족시키고 있다.
앞으로 잠실 및 송파 상권의 비전과 대표 호텔로서 롯데호텔 월드의 방향성에 대해 이야기 한다면?
잠실과 송파는 이미 사실상 대한민국의 랜드마크로 자리 잡고 있다. 주위 인프라들이 서로 유기적으로 연계, 그 시너지를 이용 고객에게 감동과 만족으로 되돌려주는 하나의 유기체 역할을 하고 있기 때문이다. 게다가 곧 완성될 잠실 MICE 단지와 SRT 수서역, 영동대로 복합환승센터는 물론, 2026년까지 4~5곳의 호텔이 오픈을 앞두고 있어 전체적인 강남 상권의 MICE, 레저, 코퍼레이트 수용력이 넓어질 것으로 기대하고 있다. 이에 맞춰 롯데호텔 월드도 2022년까지 단계적인 개조공사를 진행하고 있고, 코로나19 상황을 맞아 새로운 내국인 관광객 수요에도 촉각을 곤두세우고 있다. 따라서 포스트 코로나에 대한 대비는 물론, 다가올 기회를 슬기롭게 이어가 앞으로도 지역의 랜드마크로서, 더 나아가 대한민국을 대표하는 로컬호텔로서의 역할을 이어갈 것이다.
내일 같은 듯 다른 매력의 강남_ 각자의 기회 속 뚜렷한 전략 세운다 - ②가 게재됩니다.
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