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Restaurant & Culinary

[김영갑 교수의 상권분석과 마케팅 37] 성공창업과 경영을 위한 입지분석 방법

일본의 외식창업 컨설턴트인 ‘우이 유시우키’는 음식점 창업에 있어서 가장 합리적인 전략은 ‘저투자 · 고이익’라고 했다. 무리한 투자를 하거나 힘든 경영을 선택하지 말라는 의미이다. 고객들은 점포가 좋은 입지에 있다는 이유로 가게를 선택하지 않는다. 그저 자신의 마음에 드는 가게라면 멀리 있어도 찾아가는 것이 현실이다. 입지가 나쁘다고 해도 주요 타깃으로 삼은 고객층과 그들의 이용동기를 확실하게 파악하면 많은 고객이 방문하게 된다는 것이 그의 주장이다.
입지는 ‘사업장이라는 물리적 시설이 자리 잡게 될 위치와 점포의 위치적 조건’을 의미한다. 이와 같은 입지의 특성을 조사하는 ‘입지분석’은 <그림 1>과 같은 순서로 이뤄진다. 입지분석은 ‘후보입지 선정’부터 ‘입지의 확정’까지 많은 단계를 거치게 되는데, 이번 호에서는 ‘투자금 및 비용’을 조사하는 단계까지 살펴본다.



입지분석 프로세스
입지분석은 상권 내 다수의 점포 중 단 하나의 점포를 선별하는 과정이므로 상권에서 매물로 나온 점포를 조사해야 한다. 매물조사가 끝나면, 입지의 적합성과 투자금액을 고려해 3~10개의 후보점포를 선정한다. 이후 후보점포를 대상으로 <표 1>과 같은 평가항목에 대한 비교평가를 거쳐서 최종 점포를 선정한다.




점포 매물 조사
입지분석은 상권 내에서 임차 가능한 점포를 찾는 것부터 시작한다. 점포를 찾는 것은 매물로 나와 있는 점포의 정보를 취득하는 과정이다. 창업자 입장에서 후보점포에 대한 정보는 다양한 방법으로 취득 할 수 있다. 과거에는 주로 부동산중개업소, 주변의 지인, 점포에 표시된 안내문 등을 통해서 취득했지만, 최근에는 온라인에서의 정보취득 경로가 많이 활용되고 있다. 예를 들면, 오프라인에서는 주로 부동산 중개업소, 상가분양 사무소, 창업컨설팅 기업, 지역생활정보지 등이 활용되지만, 온라인에서는 부동산 프랜차이즈 포탈사이트(부동산 114, 스피드뱅크, 부동산뱅크), 점포개발 컨설팅 사이트, 점포중개 사이트, 블로그, 카페 등에서 정보를 취득할 수 있다.




창업자는 점포 매물을 찾을 때, 자신의 환경에 가장 적합하고 안전한 정보처를 활용해야 한다. 예를 들면, 점포에 ‘주인직접 임대’라는 문구를 보고 직접 점포주와 연락해 임대차계약을 체결한다고 가정해 본다. 이런 경우 창업자는 부동산중개 수수료를 절약할 수 있지만 점포주로 믿고 계약을 체결한 임대인이 실제 점포주가 아닐 위험이 있다. 또한 소유권이외의 권리문제(과다한 근저당 설정, 가압류, 가등기) 등으로 발생하는 위험을 스스로 감수해야 한다. 만약 부동산중개업소를 통해 계약을 체결한다면 문제의 책임을 중개인에게 물을 수도 있고, 사전에 중개인이 충분히 방지하려는 노력을 한다는 측면에서 안전할 수 있다.
최근에는 창업컨설팅을 표방하며, 상가점포를 전문적으로 중개하는 인터넷 사이트가 많이 생겨나고 있다. 전문성을 갖춘 컨설턴트의 도움을 받는 경우 비용도 절감하고 창업의 성공가능성을 높일 수 있지만, 자칫 과다한 컨설팅비용이나 실제 시세보다 높은 권리금을 요구하는 경우가 있으므로 주의가 필요하다.


투자금 및 비용 조사
창업을 위해 점포를 임차하는 행위는 다양한 투자금과 임차비용을 발생시키게 된다. 그리고 이러한 비용은 곧 사업의 원가에 중요한 부분을 차지한다. 임차 관련 비용은 권리금, 임차보증금, 월임차료, 관리비 등 네 가지로 분류할 수 있으며 세부적인 내용을 살펴보면 다음과 같다.


- 임차보증금
임차보증금은 ‘타인의 부동산 또는 동산을 월세 등의 조건으로 사용하기 위해 지급하는 보증금’을 의미한다. 보통 사업을 위한 임대차계약 시점에서 향후 매월 후불로 지급하게 될 월임차료의 지급을 보증하기 위한 목적으로 일시에 임차인이 임대인에게 지불하는 보증금의 성격을 갖는다. 따라서 임차인이 월임차료, 관리비 등을 연체하는 경우 임차보증금에서 차감하게 된다. 임차보증금은 통상 1~2년 임차료의 합계금액 정도가 된다.


- 월임차료
‘당사자의 일방이 상대방에 대해서 어떤 물건의 사용 및 수익을 허용하고 상대방이 이에 대해서 대가를 지불할 것을 약정하는 것에 의해서 성립된 계약을 일반적으로 임대차라고 하고, 이 임대차에 의해 임차인이 임대인에게 지급하는 대가의 총칭을 임차료’라고 한다. 이때 임차료는 통상 한 달에 한 번씩 지불하는 것이 관례이므로 월임차료라는 표현을 사용한다. 그리고 이와 같은 임차료는 임대인 입장에서 본다면 월임대료가 된다.
일반적으로 계약일로부터 1개월 이후부터 임차인이 임대인에게 지불하게 되는 점포의 사용대가로서 외식사업자의 경우 식재료비 다음으로 큰 비중을 차지하는 비용이다. 외식업의 경우 월임차료는 3일분의 매출액을 초과하지 말 것을 권장하고 있다. 즉 월매출액의 10%를 초과하지 않는 범위 내에서 점포를 임차해야 한다는 것이다. 물론 이런 권장사항이 꼭 지켜져야 하는 것은 아니므로 자신의 상황에 따라 적절하게 고려하면 된다.
월임차료 금액은 통상 부가가치세를 포함하지 않은 금액이다. 예를 들어 월임차료가 300만 원이라면, 임차인이 실제 지불한 금액은 부가가치세 10%를 포함한 330만 원이 된다. 물론 임차료와 함께 지불한 부가가치세는 매입세액이 돼 향후 사업을 통해 발생한 부가가치세 매출세액에서 공제를 받을 수 있다.


- 관리비
관리비는 ‘건물이나 시설의 관리에 관한 비용’을 의미한다. 이를 구체적 항목으로 살펴보면 감가상각비, 지대, 차입금 이자, 공과금, 수선비, 보수 점검, 운전·청소, 인건비, 동력용 수도광열비, 용도품비, 잡비 등으로 이루어진다. 대규모 집합건물의 경우 규모가 클수록 단위 면적별 관리비가 많이 산정되는 경우가 있다. 따라서 임대차계약 전에 자세히 파악하고 비교해 타 건물에 비해 과다하지 않은지를 판단한다. 점포를 임차하는 경우 관리비가 있는지, 만약 관리비를 지불해야 한다면 기본금액이 얼마이고 수도광열비 등과 합산돼 납부하는 것인지 등 세부적인 내용을 확인하는 것이 필요하다. 경우에 따라서 점포의 월임차료보다 월관리비가 더 많이 지출되는 경우도 있기 때문이다.
대형건축물의 점포일수록 관리비가 비싸고, 소규모 건물의 경우 별도의 관리비가 없는 경우가 있다. 임차면적 264㎡(80평), 전용면적 132㎡(40평)인 동일 규모의 점포를 임차해 경쟁하는 두 개의 점포가 있다고 가정해 보자. A점포는 평당 기본관리비가 5000원이라서 매달 40만 원의 기본관리비를 납부하지만 B점포는 관리비가 없는 경우 추가로 지불하는 비용이 40만 원 절감된다. 두 점포의 경쟁력에서 A점포는 큰 타격을 받게 된다. 왜냐하면 B점포는 절감되는 비용으로 가격인하를 하거나, 음식의 품질을 높이거나, 추가적인 판매촉진 활동을 할 수 있기 때문이다. 


- 권리금
권리금이란 ‘점포 등을 빌리는 임차인이 빌려주는 임대인에게 내는 임차료 외에, 임차인이 전임차인에게 내는 관행상의 금전’을 의미한다. 전임차인이 요구하는 권리금은 대상 부동산에 설치한 설비나 개량비용, 장사가 잘 돼 수익이 보장되는 보이지 않는 대가 등이 포함된다. 임차인은 전임차인에게 지급한 권리금을 추후 임대인에게 청구할 수 없다. 이것은 그 부동산이 발생시키는 특수한 장소의 이익 대가로서 별도로 내는 것이기 때문이다. 상황에 따라서 권리금은 점포의 임차보증금보다 더 많을 수도 있다. 권리금은 그곳의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가이다.

창업자는 이상의 항목들의 조사내용을 바탕으로 <표 2>와 같은 임대차 조건 조사표를 작성해 비교하고 평가해야 한다.



김영갑
한양사이버대학교 호텔조리외식경영학과 교수
김영갑 교수는 한국농수산식품유통공사 외식산업발전포럼위원, 식품산업발전자문위원, 우수외식업지구 평가위원과 함께 한식재단의 해외 도시별 정보 전략조사 자문위원, 해외 외식·한식산업 조사모델 개발 자문위원 등으로 활동했다. 저서로는 외식창업론, 외식마케팅, 외식메뉴관리론, 상권분석론 등이 있으며, 현재 한양사이버대학교 호텔조리외식경영학과 교수로 재직하면서 평생교육원의 상권분석전문가 과정(오프라인)을 운영하고 있다.

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