지난 5월호는 <표 1>의 ‘상권 분류’에 대한 기준과 명칭 그리고 구체적인 사례를 살펴봤다.
이번호에서는 입지의 분류 기준과 명칭 그리고 구분에 따른 사례를 살펴보기로 한다.
<표 1> 상권 및 입지의 분류 기준 및 명칭
입지와 입지의 선정
입지를 분류하기 위해서는 개념을 명확하게 정리할 필요가 있다. 입지는 토지나 점포가 소재하는 위치적 조건을 의미한다. 즉 오프라인에서의 점포를 기준으로 한다면 정적인 개념으로 볼 수 있다. 다만 최근에 와서는 온라인 공간에서도 점포와 같은 역할을 하는 입지가 존재할 수 있다는 점에서 반드시 정적인 개념으로만 볼 수는 없다.
창업자는 사업을 하기 위해 반드시 입지가 필요하다. 그래서 입지를 선정하는 과정을 거치게 된다. 따라서 입지선정도 정확하게 개념을 정립할 필요가 있다. 일반적으로 입지의 선정이란? 입지를 원하는 주체가 달성하려는 목적에 부합하는 오프라인 또는 온라인에서의 후보점포를 찾고 결정하는 행위라고 할 수 있다.
사업을 하려면 어떤 형태로든 입지가 필요하다. 그리고 입지는 단수가 아닌 복수의 선택대안 중 하나를 선정하는 과정을 거치게 된다. 즉 사업자가 달성하려는 목표를 가장 효과적이고 효율적으로 이룰 수 있는 최적의 입지를 선택할 수 있어야 한다. 다만 이런 의사결정은 생각보다 쉽지 않다. 확실하게 결과를 예측할 수 있는 평가기준이 모호하기 때문이다. 그래서 전문가들은 입지의 분류기준을 개발하고 이 기준에 의해 선택한 결과를 추후 평가하면서 검증 과정을 거친다.
상권범위에 따른 입지의 분류
입지는 상권범위를 기준으로 분류할 수 있다. 이를 구체적인 내용을 살펴보면 다음과 같다.
첫째, 상권의 범위가 넓어서 높은 투자비와 고정비를 지불하더라도 충분한 수익을 올릴 수 있는 입지가 상권 내에 존재한다면, 1급지 또는 A급지라 할 수 있다. 예를 들면 화장품전문점이나 통신사대리점이 위치한 입지가 대표적인 1급지에 해당한다. 1급지에는 유명 베이커리와 아이스크림 프랜차이즈 점포가 위치하기도 한다. 좁은 면적에서도 높은 회전율과 부가가치를 통해서 수익성을 확보할 수 있는 브랜드만이 영업이 가능한 입지라고 할 수 있다. 이러한 입지는 멀리서도 고객이 찾아올 수 있는 상품이 판매되기 때문에 상권범위가 넓다고 볼 수 있다. 다만 공간이 좁기 때문에 고객이 체류시간이 짧아야 한다.
둘째, 1급지에 비해서 상권의 범위가 좁지만 3급지에 비해서는 상권 범위가 넓은 입지를 2급지 또는 B급지라고 한다. 2급지는 입지를 판단하는 5가지의 특성 중 2~3가지는 양호하지만 나머지가 불량한 입지가 많다. 그러한 이유로 외부에서 유입되는 인구의 절반 정도만이 접근하게 되고 나머지 고객은 주변 거주자가 이용하게 된다. 따라서 고객들의 체류시간은 1급지에 비해 길고, 객단가 또는 1회 결제금액 다소 높은 경우가 많다.
셋째, 3급지는 해당 상권 내에서 상권의 범위가 가장 좁은 입지이다. 즉 외부에서 유입되는 고객의 수에 비해 주변 거주자 고객이 대부분을 차지할 가능성이 높다. 다만 3급지의 일부 점포는 1급지에 비해 더 넓은 상권 범위를 갖는 경우도 있다. 이유는 전문성과 차별성이 큰 개인화된 브랜드가 3급지에서 영업을 하는 경우가 있기 때문이다.
이러한 점포가 3급지에서 활성화되면서 온라인 구전 효과가 발생하는 경우 1급지에 비해 낮은 투자와 비용으로 큰 성과를 올리는 업체가 최근 늘고 있다는 점은 소상공인들에게 큰 시사점을 던져준다.
<표 2> 상권범위에 따른 입지의 분류
<그림 1> 상권범위에 따른 입지분류 사례
<그림 1>은 범계역 상권(상가권)을 대상으로 가상으로 입지를 상권범위에 따라 구분해 표시해 본 것이다. 정확한 입지별 상권범위를 측정한 것은 아니므로 실제와는 차이가 존재할 수 있다. 다만 입지를 분류하기 위해 전문가가 조사와 분석을 통해서 이와 같은 형식으로 구분할 수 있다는 예시를 들어본 것이다.
구매습관에 따른 입지분류
소비자의 구매습관에 따라 입지를 분류할 수 있다.
우리의 주변에서 발견되는 다음과 같은 점포들이 주로 어떤 입지에서 성공적으로 운영되고 있는지를
유심히 살펴본다면 전문가로서의 식견을 높이는데 많은 도움이 된다. 소비자의 구매습관에 따라 입지
는 ‘편의품점 입지, 선매품점 입지, 전문품점 입지’ 로 구분 가능하다. 이에 대한 세부적인 내용은 <표
3>과 같다.
<표 3> 구매습관에 따른 입지의 분류
<그림 2> 구매습관에 따른 입지의 분류 사례
<그림 2>는 실제 점포들의 위치를 기준으로 구매습관에 따른 입지의 분류를 제시해 본 것이다. 전문품점이 오랫동안 유지할 수 있는 것은 적합한 입지에 개점을 했다고 볼 수 있으며, 선매품점이나 편의품점도 마찬가지이
다. 만약 해당 상품의 특성이 적합하지 않은 입지에 창업하게 되면 사업을 오래 유지하기 힘들 것이다.
이 외에도 입지를 분류하는 기준은 매우 다양하다. 주차의 편리성을 기준으로 입지를 분류한다면, 주차 가능형 입지와 주차 불편형 입지로 나눌 수 있다.
권리금의 유무로 입지를 분류하는 경우도 어떨까? 상권 내 입지를 권리금이 없는 입지, 권리금이 보통인 입지, 권리금이 높은 입지로 구분해 살펴보면 상권에 대한 새로운 시사점을 얻을 수 있을 것이다.
고정비를 기준으로 입지를 분류하는 것도 유의미하다. 고정비가 높은 입지, 보통인 입지, 낮은 입지는 권리금으로 구분한 입지와 비교하면 상호 어떤 관계가 있는지 파악하는데 큰 도움이 된다. 입지도 상권과 마찬가지로 다양한 분류가 추가적으로 존재할 수 있다. 전문가로서 노하우를 축적하기 위해서는 입지를 다양한 특성에 따라서 세부적으로 분류하고 이러한 분류가 어떤 의미를 갖는지 연구해야 창업과 경영의 성공가능성을 높일 수 있다.
참고문헌 _ 창업성공을 위한 상권분석(2015) / 이프레스 pp. 33~36
김영갑
한양사이버대학교 호텔조리외식경영학과 교수
김영갑 교수는 한국농수산식품유통공사 외식산업발전포럼위원,
식품산업발전자문위원, 우수외식업지구 평가위원과 함께 한식재단의
해외 도시별 정보 전략조사 자문위원, 해외 외식·한식산업 조사모델 개발
자문위원 등으로 활동했다. 저서로는 외식창업론, 외식마케팅,
외식메뉴관리론, 상권분석론 등이 있으며, 현재 한양사이버대
학교 호텔조리외식경영학과 교수로 재직하면서 평생교육원의 상권
분석전문가 과정(오프라인)을 운영하고 있다.
