2월 호는 상권의 개념을, 3월 호는 입지의 개념, 상권분석, 상권분석의 목적, 상권분석 이론의 변화 과정 등을 다뤘다. 이번 호에는 ‘상권과 입지의 분류와 분석’를 이해하는 시간을 가져본다.

상권분류, 입지분류 왜 필요할까?
어떤 대상을 조사하는 방법으로 우리가 가장 많이 사용하는 것이 ‘분류와 분석’ 이다. 분류는 여러 가지가 혼재돼 있는 가운데 유형이 같은 것끼리 모아서 구분하는 것을 의미하다. 즉 상권 전체를 놓고 보는 것보다 대학가 상권, 주택가 상권, 오피스 상권, 교외 상권, 역세권 상권끼리 묶어서 살펴보면 상권을 이해하거나 선택하기가 훨씬 쉬워진다. 결과적으로 상권과 입지를 조사하는데 적절한 분류를 하면 다음과 같은 장점이 있다.

경험과 지식을 이용해 상권과 입지를 조사한 후, 누군가에게 이해하기 쉽게 설명하기 위해서 또는 보고서로 작성하기 위해서는 조사한 내용을 어떻게 분류하는가가 매우 중요하다. 분류 방법에 따라서 복잡한 내용도 논리적으로 설명할 수 있고 발생한 문제점도 간단하게 해결할 수 있다.

분류를 위해서 어떤 기준을 사용해야 할까?
상권이든 입지이든 분류를 위해서는 반드시 기준이 필요하다. 예를 들면 전단지를 배포하기 위한 목적으로 상권을 분류한다는 점포와 고객위치와의 거리를 기준으로 할 수 있다. 예를 들면 내 점포를 이용하는 고객의 약 70%가 점포로부터 반경 1km 내에 거주하거나 근무하고 있다면, 전체 고객 중 70% 고객이 위치한 범위를 1차 상권으로 분류하고 그 기준은 1km로 할 수 있다. 이후에도 다른 유사한 지역에서 1차 상권을 분류할 때는 별도의 고객 비중을 조사하지 않고도 1차 상권을 산출할 수 있게 된다.
또 다른 측면에서 상권과 입지를 분류하기 위한 기준에 대해 살펴보자. 예를 들어 서울시 전체를 상권측면에서 설명하기 위해 <그림 1>처럼 지도를 펼쳐 놓았다고 가정해 보자.

지금 상태에서는 상권에 대한 어떤 이야기도 할 수 없다. 하지만 <그림 2> 또는 <그림 3>과 같이 일식전문점을 기준으로 서울시 상권을 분류하면 뭔가 이야기가 가능해진다. <그림 2>의 지도에서는 붉은색이 강할수록 일식전문점의 밀도가 높은 상권이다. 다음지도를 이용해 ‘일식’ 키워드로 서울시 지도에서 검색한 결과는 <그림 3>과 같고 붉은색의 원으로 표시한 지역이 일식업종이 많은 지역이다.

이번에는 호프/주점 업종을 기준으로 서울시 상권을 분류해 보기로 한다.
<그림 4>는 X-ray map을 이용해서 ‘호프/주점’ 밀집도를 기준으로 서울시 상권을 분류해 본 결과이다.
지금까지는 서울시 상권을 분류하기 위해 ‘업종’이라는 기준을 이용해 봤다. 국내 점포들의 업종은 매우 다양하므로 세부 업종을 기준으로 상권을 분류하는 것도 충분히 가능하다는 점을 이해했을 것이다.

이번에는 나이를 기준으로 서울시 상권을 구분해 보기로 한다. <그림 5>는 20대 인구의 밀집도를, <그림 6>은 50대 인구의 밀집도를 보여주고 있다.

이와 같은 방법으로 나이를 기준으로 서울시 상권을 분류해보면 누군가에게 서울시 상권을 설명하고 이해시키기기 훨씬 쉬워지고 새로운 아이디어도 쉽게 도출할 수 있게 된다.
<그림 7>과 <그림 8>은 서울시 상권을 소득수준을 기준으로 분류해 본 결과이다. 저소득층 거주 상권과 고소득층 거주 상권이 명확하게 구분돼 있음을 확인할 수 있다.

이와 같이 상권과 입지는 분류라는 방법을 이용해서 매우 다양하게 접근하고 설명할 수 있으며, 그 과정에는 적절한 분류를 위한 명확한 기준이 작용하고 있다는 사실을 확인했다.
상권과 입지를 분류하기 위해 주로 활용되는 기준을 정리해 보면 <표 1>과 같다.

상권과 입지분석 어떻게 해야 하나?
분석을 하기 위해서는 분석의 의미를 명확하게 이해해야 한다. 분석이란 하나의 대상, 즉 전체를 여러 부분으로 나누어서 설명하는 방법을 의미한다. 상권과 입지를 파악할 때, 분석법을 활용하면 자신이 알고자 하는 내용은 물론이고 타인에게 전달하고자 하는 내용도 논리적으로 정리해 표현할 수 있다.
분석은 보통 두 가지 방법으로 나눠지는데, 첫 번째 방법은 앞서 살펴본 바와 같이 상권과 입지를 어떤 기준에 의해 나눠서 살펴보는 것이다. 어떤 대상이든 기준을 가지고 나눠서 구분해 세심하게 살펴보면 겉은 물론이고 내부까지도 자세하게 볼 수 있게 된다는 점을 활용하는 분석법이다. 예를 들면 소득수준에 따라서 구분된 상권의 분류를 보면 어떤 업종이 적합한 지역을 찾는데 유리하고 가격을 설정하는데도 활용이 가능하다. 만약 연령대별로 상권을 구분하면 청년층이 선호하는 업종이 진입할 수 있는 상권과 중장년층이 선호하는 업종이 진입할 수 있는 상권을 쉽게 구분할 수 있다.
분석을 위해서 주로 활용하는 두 번째 방법은 일의 진행 순서에 따라 상권을 설명하는 것이다. 예를 들면 강남역에서 약속하는 연인들이 지하철을 타고 강남역에 도착해서 이동하는 동성을 순서에 따라 정리하면 어떤 입지에 특정 업종이 위치하고 있는 이유를 설명할 수 있게 되며, 이러한 이동 과정을 통해서 필요한 업종의 배치를 조정할 수도 있게 된다.

<표 2>는 만석닭강정으로 유명한 속초 중앙시장 상권을 분석하기 위해 시장을 방문하는 관광객의 이동경로와 방문점포를 정리한 내용이다.

이러한 경로를 시장 약도를 이용해 정리하면 <그림 9>와 같다. 방문객이 어떤 경로로 이동하면서 어떤 제품을 구매하는지 과정을 통해 분석하는 것은 상권을 이해하고 상권 내에서 어떤 입지에서 어떤 전략으로 경쟁 내지는 협업을 해야 하는지 확인할 수 있다.

이번 호에는 상권과 입지의 분류와 분석법에 대해 살펴봤다. 다만 분류의 기준은 앞으로도 더 많은 변수를 찾고 검증하는 과정이 필요하다. 이 글을 보는 독자라면 상권과 입지를 누구나 쉽게 판별하고 분석할 수 있는 기준을 찾고 활용하는데 관심을 기울여 주기를 부탁한다. 분석의 개념도 매우 중요하다. 현상을 파악하는데 필요한 두 가지를 이 글에서 언급했다. 하나는 분석하고자 하는 대상을 ‘적절한 기준으로 나눠 살피는 것’이 하나이고 나머지 하나는 분석하고자 하는 대상이 ‘어떤 과정으로 일이 진행되고 있는지를 살피는 것’이다.

참고문헌_ 창업성공을 위한 상권분석(2015, 이프레스) pp. 25~38

<2016년 4월 게재>

김영갑
한양사이버대학교 호텔조리외식경영학과 교수

김영갑 교수는 한국농수산식품유통공사 외식산업발전포럼위원, 식품산업발전자문위원, 우수외식업지구 평가위원과 함께 한식재단의 해외 도시별 정보 전략조사 자문위원, 해외 외식·한식산업 조사모델 개발 자문위원 등으로 활동했다. 저서로는 외식창업론, 외식마케팅, 외식메뉴관리론, 상권분석론 등이 있으며, 현재 한양사이버대학교 호텔조리외식경영학과 교수로 재직하면서 평생교육원의 상권분석전문가 과정(오프라인)을 운영하고 있다.