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호텔&리조트

[HR Review Issue] 호텔이라는 대전제 놓친 분양형 호텔_ 호텔업 이해 바탕으로 실타래 풀어가야 - ①

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코로나19로 모든 호텔업계가 힘들지만 특히나 오너가 한두 명이 아닌 분양형 호텔은 코로나19 불황의 터널이 유난히 끝이 없어 보인다. 호텔보다 부동산을 태생으로 하는 분양형 호텔이기에 애초부터 고부가가치의 호텔 수익을 얻을 수 있는 구조가 아니었던 데다, 공급과잉의 불황으로 약속한 수분양자의 수익률을 보장하지 못했던 터. 엎친 데 덮친 격으로 코로나19까지 터져 일부 수분양자들은 납부한 계약금에서 대폭 할인된 가격으로 분양권을 급매로 내놓기까지 했다. 문제는 계속 터지고 있으나 이를 중재할 컨트롤 타워가 없고, 그렇지 않아도 힘든 상황에 각자의 이권만 주장하며 분양형 호텔은 갈수록 곪고 있는 모양새다.


호텔업의 아픈 손가락 분양형 호텔. 그간의 성장 과정과 당면한 문제점, 그리고 앞으로의 과제에 대해 정리해봤다.



틈새시장이고 싶었으나 틈새투성이로 자란 분양형 호텔


‘분양(分讓)’은 문자 그대로 ‘나눠서 넘겨준다’는 부동산 용어다. 성격상 주로 아파트 매매 등에서 사용되는 이 용어가 이제 그 영역을 뛰어넘을 조짐을 보이고 있다. ‘호텔의 객실 분양’이 그것으로 미국을 위시한 세계 부동산 선진국에서는 이미 투자의 새로운 트렌드로서 주목받고 있다. 국제적인 추세에 발맞춰 이 같은 호텔 등기 분양 사례는 이제 국내에서도 심심치 않게 소개되고 있는 상황이다. 그러나 그 장밋빛 전망과는 다르게 우려의 목소리도 크다. 일각에서는 ‘시장상황을 무시한 높은 투자수익률로 유혹해 투자자들을 모으고 그 수익률을 보장해주지 못하는 것은 명백한 부동산 사기가 아니겠는가’라는 말까지 들리고 있다.


투자자에게는 부동산시장의 니치마켓을 개척한 신 투자처로, 소유주에게는 대기업의 자본력없이도 특급호텔을 운영할 수 있는 자금의 확보라는 메리트를 가지고 우리 앞에 나타난 호텔 객실 분양. 그 속사정은 어떨까?


-2008년 10월호 ‘수익형 분양호텔, ‘틈새시장’인가 ‘틈새투성이’인가?‘ 中


분양형 호텔은 부동산 침체가 계속되자 수익형 부동산의 새로운 대안으로 급부상하며 탄생했다. 호텔의 분양이 지분등기든, 구분등기든 어떤 방식으로 어떻게 시작했는지에 대한 정확한 시초는 찾을 수 없지만 호텔업계에서 분양형 호텔을 눈여겨보기 시작한 것은 2006년부터였다. 당시 부산 해운대구의 메리어트 호텔을 인수한 노보텔 앰배서더 호텔이 인수과정에서의 비용을 해결하기 위해 전 객실을 대상으로 개별 등기 분양사업을 실시했던 것이다. 이에 당시 전문가들은 노보텔의 사례가 국내 호텔 산업에 큰 영향을 일으켰다며 주목했다. 그동안 수익형 부동산의 경우 준공단계에서 일반건축물로 분양등기가 이뤄지는 것이 대부분이었는데 이미 20여 년간 특급호텔로서 영업해 온 호텔의 분양이 이뤄진 첫 사례였기 때문이다. 원칙적으로 관광진흥법 하에 인허가가 필요한 관광숙박업은 회원권 분양만 가능하기 때문에 과감히 관광숙박업의 딱지를 떼고 일반숙박업으로 전향, 등기 분양을 실시한 것이 큰 반향을 일으켰다. 당시 노조 측은 “특급호텔의 이미지를 크게 실추시켜 장기적으로는 고객의 발길을 돌리게 되는 처사”라며 반기를 들기도 했다.


한편 비슷한 시기인 2007년에 오픈한 해운대센텀호텔은 2003년 시공단계부터 400여 명의 투자자들을 모집해 분양을 이끌어 낸 사례로 이목을 끌었다. 특히 분양에 목적을 둔 수익형 부동산 호텔들이 분양률을 높이기 위해 객실 공사에만 집중하는 것과 다르게 대형 컨벤션룸과 비즈니스센터, 피트니스, 사우나 등의 부대시설을 갖춰 특급호텔 형태를 띈 것이 이례적이었다. 해운대센텀호텔 김유정 총지배인(이하 김 총지배인)은 “해운대센텀호텔은 분양형 호텔로 오픈했지만 모든 오픈 멤버들은 특급호텔 출신들이었다. 시작할때만 해도 분양형 호텔이라는 정보 자체도 없었을뿐더러 특급호텔에 버금가는 비즈니스호텔을 콘셉트로 오픈했기 때문에 나름대로 호텔을 특화해 영업한 것이 초기에 분양형 호텔 운영에 도움이 많이 됐었다.”면서 “지금이야 모든 분양형 호텔이 힘든 상황이지만 오픈 이후 1~2년이 지나고부터는 센텀시티 브랜드 가치도 높아졌고, 점점 주위 주요 시설들이 들어선 데다 벡스코까지 크고 작은 행사들을 다수 유치하며 호텔 운영은 2015년까지 호황이었다.”고 당시 분위기를 전했다.




충분한 자금 조달의 수단, 분양


현 국내 분양호텔 사업자들은 하나같이 ‘아직은 언급할 단계가 아니다’라며 조심스러운 반응을 보였다. 이는 국내 분양호텔 시장이 아직 불안정하다는 반증이기도 하다. 그럼에도 같은 사례는 증가하고 있고, 계속될 것이라고 보는 전문가들이 대다수다. 그 이유는 무엇일까?


한 호텔 전문가는 “미국이나 유럽같은 호텔 산업 선진국은 100달러짜리 중간 호텔의 체인이 활성화돼 있다. 하지만 국내의 경우 대기업의 호화 호텔과 모텔급으로 양분화돼 있어 중간 규모의 호텔 수요가 늘고 있고 개발의지 또한 늘어나고 있는 추세”라면서 “상황이 그러해도 호텔은 워낙 자본력을 요구하는 사업이다보니 대기업급의 자본력이 없는 시도자체가 모험적인 상황”이라고 피력했다. 이어 “국민공모나 리츠(REITs) 펀드 등을 통해 자금을 효율적이고 자유롭게 조달하는 외국 상황에 비해 국내의 경우 자금을 확보하기 위해서는 은행PF(Project Finanting) 등을 통해야 하는데 이 또한 준공시점에서 자금을 회수해가기 때문에 경영 안정화에 시간이 필요한 호텔 사업 입장에서는 충분한 자금을 안정적으로 확보할 수 있는 ‘분양’이 떠올랐을 것”이라고 설명했다.


-2008년 10월호 ‘수익형 분양호텔, ‘틈새시장’인가 ‘틈새투성이’인가?‘ 中


호텔은 막대한 초기 자본금에 비해 투자 대비 운영 이익을 내기까지 많은 시간이 소요된다. 게다가 외국인 관광객의 발길이 잦지 않은 수도권 외곽 지역에는 관광숙박업보다 일반숙박업의 형태로 운영하는 것이 더 효율적일 수도 있다. 분양형 호텔은 그렇게 탄생했다. 초기 투자자금의 문제를 해결하면서 틈새시장을 개척하고, 이로 인해 발생한 수익을 투자자, 즉 수분양자들에게 약속한 비용으로 돌려주는 것이다. 실제로 해운대센텀호텔의 경우 벡스코와 인접한 지리적 이점에 객실과 부대시설을 모두 갖춘 특급호텔급 규모로 특히 많은 MICE 관광객들을 흡수하며 해운대 센텀시티를 대표하는 호텔로 성업을 이루기도 했다.


그러나 문제는 2012년 관광시설 확충을 위한 특별법 제정으로 2015년부터 우후죽순 호텔이 오픈, 유입될 수 있는 인프라만큼 경쟁이 치열해지면서부터 시작됐다. 대부분의 분양형 호텔이 객실 위주의 영업을 해왔던 터라 시대의 흐름에 따라 부대시설을 강조한 신생 호텔과의 경쟁에서 점차 밀려나게 됐기 때문이다. 분양형 호텔의 허수가 여기서부터 드러나기 시작한다. 



첫 단추부터 잘못 꿴 분양형 호텔
“분양형 호텔이 제대로 된 방향으로 가고자 했으면 적어도 수익을 낼 수 있는 정상적인 호텔을 지었어야 했다.” 스타일로프트글로벌 이훈 대표(이하 이 대표)는 호텔 분양을 오피스텔 분양 정도로 생각했던 접근방식부터 단추를 잘못 채워왔다고 지적한다. 그는 “호텔에 있어 공용부가 굉장히 중요함에도 불구하고 분양면적을 높여 수익을 극대화하려는 관점으로 호텔을 설계한 것부터가 문제다. 호텔은 공용부, 즉 어메니티 공간이 얼마나 확보돼 있느냐에 따라 장기적인 세일즈 방식이나 효율적인 운영 면에서 차이가 난다.”고 이야기하며 “특히 비단 부대시설뿐 아니라 엘리베이터 사이즈나 계단의 폭, 쾌적함을 확보하기 위한 로비 크기와 같은 것들부터, 직원들의 사무공간이나 주차장, 창고 등 기본적으로 호텔 운영에 있어 필요한 시설을 어떻게 설계할지 많은 고민이 이뤄져야 한다. 하지만 지금의 분양형 호텔은 그렇지 못한 호텔이 대부분이라는 점이 고질적인 문제”라고 설명했다.


투자 대비 운영을 내기까지 많은 시간이 소요되므로 수분양자들의 투자를 받았음에도 정작 수익을 어떻게 극대화할 것인지에 대해서는 고민이 부족했던 것. 이상적인 시나리오라면 운영을 맡을 운영사가 시행 초기 단계부터 호텔 콘셉트와 그에 따른 운영 계획을 세우고, 호텔 설계에 시행사와 함께 투입이 됐어야 했던 것이다. 오피스텔과 다르게 호텔은 매일같이 손님을 채워 수익을 내는 구조라는 점을 간과했다. 그렇게 시행사는 보다 빠른 분양을 통해 투자금을 회수하고자 하는 마음만 앞섰고, 이미 지어버린 호텔은 객실만 덩그러니 놓인 채 가격경쟁으로 살길을 모색하고 있는 모양새가 됐다.



내일 호텔이라는 대전제 놓친 분양형 호텔_

호텔업 이해 바탕으로 실타래 풀어가야 - ②가 게재됩니다.


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호텔이라는 대전제 놓친 분양형 호텔_ 호텔업 이해 바탕으로 실타래 풀어가야 - ②


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