상권과 입지를 조사하고 분석하는 과정은 매우 복잡하고 많은 시간이 필요하다. 그래서 급한 의사결정이 필요한 경우에는 경험과 직관에 의존하게 된다. 그리고 실제로 현장에서 조사자의 감각에 의해 상권과 입지를 선택하는 경우가 많다. 그러나 이런 방법은 좋은 결과는 얻는데 한계가 있다.
따라서 단기간에 상권과 입지특성을 파악하기 위해서 상권과 입지의 분류 방법을 이해할 필요가 있다.
각각의 분류형식에 따라서 조사자가 파악하려는 특징을 쉽게 파악해 효과적인 의사결정을 할 수 있기 때문이다.
즉 빠른 시간에 상권과 입지를 선택하는 의사결정에 활용하기 위한 상권과 입지분류법을 살펴보면 다음과 같다.

상권이란 구매능력이 있는 유효수요가 분포돼 있는 공간을 의미한다. 따라서 점포 매출액의 비중을 이용해 상권 분류가 가능하다. 예를 들면, 전체 매출액의 약 70%를 구매하는 소비자가 거주하는 지역을 1차 상권으로 정의할 수 있다. 매출액의 약 25%를 구매하는 소비자가 거주하는 지역을 2차 상권, 그 나머지를 3차 상권이라 부른다. 점포로부터 먼 곳에 거주하는 소비자일수록 점포 매출액에서 차지하는 비율이 낮기 때문에 외식업의 경우 점포를 중심으로 반경 500ｍ까지를 1차 상권, 반경 500m~1km까지를 2차 상권, 반경 1km 이상의 공간을 3차 상권으로 구분한다. 단, 8차선 도로, 고가, 하천 등의 단절 요인이 없다는 가정에 따른 분류다. 다만 이러한 구분은 외식업의 업종과 업태에 따라서 달라질 수 있다. <표 1>과 <그림 1>은 이러한 사례 중 하나이다. 국내에서는 아직까지 고객 분포에 따른 상권분류가 통계적으로 확인된 바는 없어서 앞으로 많은 조사와 연구가 필요한 분야의 하나이다.

상권을 분류하는 기준은 <표 2>에서 보는 바와 같이 매우 다양하다. ‘규모에 따른 분류’부터 ‘타깃마케팅 가능성에 따른 분류’까지 상권의 특성에 따라서 많은 분류를 해 볼 수 있다.

<표 2>에서 언급한 상권 분류이외에도 ‘소비자 특성에 따른 분류’와 ‘업종 구성 비율에 따른 분류’도 최근 이슈가 되고 있다. <그림 2>는 중소기업청의 상권정보시스템에서 사용하고 있는 상권 분류의 사례이다. 이 구분은 ‘주변 환경에 따른 상권 분류’의 일종으로 볼 수 있으며, 상권내에 위치한 ‘주택시설, 상업시설, 업무시설, 공장시설’의 형상과 구성비를 기준으로 총 12개의 유형으로 분류하고 있다.

중소기업청의 상권정보시스템에 이어서 가장 많은 사용자를 확보하고 있는 나이스비즈맵의 상권 분류는 또 다른 기준을 적용하고 있다. 나이스비즈맵은 <그림 3>과 같이 상권의 환경요소는 더욱 세분화하면서도 9개의 유형으로 단순화 한 것이 특징이다.

상권 분류 활용 사례
상권의 분류가 어떻게 활용될 수 있는지를 확인하기 위해 다음과 같은 사례를 살펴본다. <그림 4>는 동일한 설렁탕을 판매하는 신선설농탕과 한촌설렁탕의 점포들이 위치한 상권의 비중을 보여주고 있다. 신선설농탕의 경우 ‘중심상권’과 ‘역세권’에 주로 출점하고 있는데 반해, 한촌설렁탕은 ‘상업지역’과 ‘업무지역’에 가장 많이 출점하고 있음을 알 수 있다. 두 브랜드 모두 가장 낮은 출점을 하고 있는 상권은 ‘주거지역’으로 나타나 있다.

입지의 분류법
상권의 분류가 매우 다양하게 이루어지는데 반해 입지를 분류하는 기준은 매우 제한적이다. 다만 입지의 좋고 나쁨을 판단하기 위해 실무적으로 상가권 내에서 가장 좋은 입지를 1급지(A급지), 가장 나쁜 입지를 3급지(C급지)로 구분하고 있으며 이를 ‘상권범위에 따른 입지의 분류’라고 정의한다. 세부적인 내용은 <표 3>을 참고한다.

입지를 분류하면서 최근 많이 사용되는 방법이 ‘영업시간에 따른 분류’이다. 예를 들면 맥도날드는 점포의 입지에 따라서 영업시간을 달리하는 전략을 쓰고 있다. 자동차를 이용하여 접근하는 고객이 많은 입지에서는 24시간 드라이브 스루(Drive Thru)를 운영하고 있다. 이는 맥도날드뿐 만 아니라 다른 브랜드에서도 운영시간에 따라서도 업종과 메뉴 등을 다르게 하는 사례를 발견할 수 있다. 더 세부적인 내용은 <표 4>를 참고한다.

이상 입지의 분류 이외에도 ‘이용목적에 따른 분류, 소비자 구매습관에 따른 분류’ 등이 가능하다. 향후 상권과 입지의 분류 기준과 내용은 계속 개발되고 연구돼야 하는 대상이다. 그 이유는 다양한 상권분류 및 입지분류가 상권과 입지를 조사하고 분석하는데 반드시 필요한 기초지식이기 때문이다. 따라서 상권과 입지를 조사·분석하는 전문가는 물론이고 예비창업자와 기존사업자들도 이러한 상권분류와 관련 특성을 구체적으로 이해하고 상황에 따라서 응용할 수 있어야 한다.

<2015년 5월 게재>

김영갑
한양사이버대학교 호텔관광외식경영학과 교수
김영갑 교수는 한국농수산식품유통공사 외식산업발전포럼위원, 식품산업발전자문위원, 우수외식업지구 평가위원과 함께 한식재단의 해외 도시별 정보 전략조사 자문위원, 해외 외식·한식산업 조사모델 개발 자문위원 등으로 활동했다. 저서로는 외식창업론, 외식마케팅, 외식메뉴관리론, 상권분석론 등이 있으며, 현재 한양사이버대학교 호텔관광외식경영학과 교수로 재직하면서 평생교육원의 상권분석전문가 과정(오프라인)을 운영하고 있다.
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