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호텔&리조트

[Focus on] (사)한국호텔전문경영인협회, 분양형호텔의 문제점 해결방안 토론 진행

분양형호텔에 대한 사회적 책임 공유 및 해결책 마련 목적

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(사)한국호텔전문경영인협회의 분양형호텔 특별분과위원회(가칭) 분과 회원들은 지난 12월 21일, 현재 사회적 이슈가 되고 있는 분양형호텔의 문제점에 대한 해결방안을 논의하는 자리를 마련했다. 이번이 1차 토론을 시작으로 앞으로도 꾸준히 진행, 분양형호텔의 사회적 책임을 공유하며 그 방지책을 마련한다는 목적이다.
제공 (사)한국호텔전문경영인협회

 

 

 

토론 참석자
(사)한국호텔전문경영인협회 엄세포 회장
장덕상 수석부회장((주)모브파트너스 부사장) 
허현 호텔전략사업부회장(세인트존스호텔 대표이사)

이명희 외무부회장((주)DSC 대표)
김치환 회원((주)HMC홀딩스 대표) 
진재윤 회원((주)브릿지호텔앤리조트 대표)

 

✽본 좌담회 내용은 (사)한국호텔전문경영인협회에서 진행 및 본지에 제공한 내용으로 본지 편집 방향과 다를 수 있으며, 참석자들의 협회 내 직급은 지난해 기준으로 기재했습니다. 

 

 

분양형호텔의 현 주소 써머리
1. 분양형호텔에 완전히 사기 당해. 투자자를 보호하는 장치가 전혀 없는 잘못된 제도. 
2. 정부 허가받은 ‘분양형호텔’ 피해 눈덩이
- ‘관광숙박시설 특별법’으로 객실 분양, 수년간 수익금 못받고 법적 분쟁 고통
- 피해자들, 연합회 만들어 대책 촉구
- 경영 능력 없는 위탁 운영사 대신 투자자가 직접 경영해 수익내기도 
3. ‌한국분양호텔총연합회 추진위원들, 지난 10월 국회에서 정부 특별법으로 무분별하게 양산된 전국의 분양형호텔 피해 실태를 알리면서 대책 마련 호소 
4. ‘한 지붕 두가족’. 한 분양형호텔 내 다수의 운영사 양립 
5. 분양형호텔 리서치(제공_ 이명희 외무부회장)
·분양지역별 선호도 및 추이 : ➊부산 ➋제주 ➌속초 ➍여수 ➎평택 외 
·객실예약 형태 : 당일 워크인 고객 증가. 공급과다 현상
·휴양지 소재 분양형호텔 : 주말개념 변화(일요일 투숙객 증가, 월요일 체크아웃)
·객실료 차등 운영 : 오전 8만 원 / 낮 6만 원 / 저녁 5만 원으로 운영  
·분양형호텔 소유형태 : 숙박 대여회사, 수분양자 개인, 법인 등 
·투숙객 연령별 이용실태 : 20~30대 60% / 40대 10% / 50대 10% / 기타

 

 

 

 

장덕상 수석부회장((주)모브파트너스 부사장)
분양 전 공개 법령이 부재하고, 주무관청이 상이한 가운데 명확한 해결책을 제시하기에는 어려움이 있으므로 시행사와 운영사에 대한 검증을 공개적으로 할 수 있는 기관(예: 사단법인 한국호텔전문경영인협회)이 선정돼야 한다.

 

엄세포 현재 전문가들이 전국 153개 분양형호텔들에 대해 많은 문제점을 제기하고는 있지만, 그 해결책은 제대로 마련하지 못하고 있는 실정입니다. 따라서 우리 협회에서는 회원과 회원사의 전문가들을 섭외해 이 문제를 해결할 때까지 지속적으로 연구, 토론하며 그 솔루션을 마련하고자 합니다. 특히 이번 토론에서는 드러나 있는 문제점보다는 해결책에 대해 논의해보고자 합니다. 
 
Q. 현재 전국에 5, 6만 명의 수분양자들이 있고 거의 대부분의 분양형호텔들이 코로나 사태 이전부터 약정된 수익금을 못주고 있거나 시행사, 운영사, 대표단 간에 소송에 휘말려 피해를 입고 있습니다.
장덕상 자본금 최저, 유한회사로 법적책임의 한계, 호텔 운영감독의 사각지대로 회계감사불필요, 회계장부 공개요구 불가. 이러한 점들이 가장 큰 문제점이라고 생각합니다.


허현 사업의 설계 단계(호텔로서의 타당성보다 개발 분양의 타당성)부터 접근 방법이 다르고, 수혜자(개발자, 운영자, 구분소유자)들의 이해가 상이하기에 문제점을 야기하고 있다고 봅니다.


진재윤 시행사의 모럴헤저드 문제도 있다고 생각합니다. 확정된 수익금을 몇 년간 지급하겠다고 분양 시 약속했으면, 시행수익에서라도 지급해야 하는데, 그 약속을 지키지 않은 것입니다. 금융상품 대부분(펀드)은 확정된 수익률을 절대 보장하지 않습니다. 이러한 제도적인 방안도 초기부터 마련했으면 하는 아쉬움이 있습니다. 


김치환 사업 초기 수분양자가 지급할 수익률 예치부분이 보증없이 진행되는 문제, 비전문 운영사와의 계약으로 발생하는 문제가 큽니다. 따라서 호텔 운영에 따른 매뉴얼 그리고 자체적으로 전산관리시스템이 준비된 전문운영사의 검증이 필요합니다. 또한 초기 FF&E 등 물품구매비용과 운영자금이 충분이 예치돼야 하는데 예산 미적용으로 초기 오픈이 어려운 경우가 많습니다.  

 

Q. 시행사, 분양사, 신탁사의 문제점이 많은 것으로 보입니다. 
장덕상 시행사의 경우 거의 페이퍼컴퍼니고 분양사는 과대한 광고로 사기성, 과도한 분양프리미엄을 잠식하고 있으며 신탁사는 금융구조에 의한 건축과정까지만 책임지고 있습니다.


허현 시행이 곧 분양이고, 또한 운영입니다. 이는 분양 성공을 통한 개발이익만을 추구하기에 운영분석 없이 개발하고 이후의 운영은 전문가적인 고민 없이 하는 것이 문제입니다. 


진재윤 시행사는 호텔사업 초기 사업성 분석을 정확하게 하지 않고 사업을 진행하는 경우도 있다고 봅니다. 또한 시행사가 결정하는 호텔시설에 대한 충분한 검토가 이뤄지지 않아 분양형호텔 대부분이 호텔 본연의 기본적인 시설이 부족합니다. 분양사는 피분양자들에게 정확한 정보를, 신탁사는 이러한 것들을 꼼꼼히 챙겨서 정보를 제공했어야 합니다. 


김치환 시행과 분양은 하나의 매개체로 볼 수 있으며 신탁은 자산관리영역으로 앞서 언급한 바와 같이 시행사의 수익금 중 일부 운영자금과 수익보장금액을 신탁에 예치하는 것이 문제를 사전에 예방할 수 있습니다.

 

 

 

허현 호텔전략사업부회장(세인트존스호텔 대표이사)
호텔이 어떻게 설계돼야 하고, 무엇이 꼭 필요한 요소며, 어떻게 운영해야 하는지, 또한 Standard Index를 제시할 수 있어야 한다.

 

Q. 그중 운영사에 대한 지적이 많습니다.
장덕상 시행사의 페이퍼컴퍼니로 호텔운영에 대한 전문성 없이 파견용역 수준의 회사가 운영사로 변신하곤 합니다.


허현 전문가 집단이 아닌, 재무적 이득만을 꾀하는 운영사들의 난립이 문제입니다. 이는 단기간의 수익만을 추구하기 때문입니다.


이명희 투자사, 시행사, 분양사, 신탁사(운영사) 간의 유기적이고 책임있는 운영형태 구조가 취약합니다. 


김치환 호텔운영사로서 기본적으로 갖춰야 할 경험과 노하우 그리고 운영관리시스템(수분양자 별도 관리) 등 전체적인 운영 매뉴얼과 시스템이 준비돼 있지 않으며 운영시 가장 기본이 되는 광열비 등 건물의 IBS(전기통신, 기계설비) 하드웨어에 대한 지식이 부족하고 수익금 지불이 먼저가 아니라 본인들의 인건비의 버블 등 상당한 문제점들이 지적되고 있습니다.

 

 

 

이명희 외무부회장((주)DSC 대표) 
문화체육부에 관광법규 내 관광숙박업 외의 숙박형태로, 관련 인허가 기관에서 허가, 콘도미니엄의 분양형태(멤버십, 오너십)로 운영돼야 한다는 것을 제안하고 싶다.

 

Q. 수분양자 대표단은 어떻습니까? 
장덕상 대표단의 비도덕적인 대표들의 사행성 행각으로 추가 피해가 발생하고 문제를 더욱 더 혼란스럽게 만들고 있습니다.


진재윤 운영을 직접 한다는 발상은 아주 위험한 것 같습니다. 호텔의 진입장벽이 낮다고 생각하며 호텔 사업을 단순하게 보는데 절대로 그렇지 않습니다. 건축물 가운데 가장 복잡한 시설물을 갖춰야 하고, 이성과 감성이 동시에 공존하는 공간이 호텔사업이기 때문입니다.


김치환 수분양자 대표단은 협동조합 형태로서의 각각의 주주 형태로 이뤄지고 있지만 문제점은 이 역시 호텔 전문운영가가 없다는 것입니다. 수분양자 대표단은 일정 비용을 지불하더라도 전문인을 고용하는 것이 옳다고 보입니다.

 

Q. 분양형호텔들의 사회적 문제가 계속되는데도 새로운 분양형호텔들의 시행이 계속되고 있고 심지어 홈쇼핑에서도 분양상품이 팔리고 있습니다.  
장덕상 분양의 사행성에 대해 책임지고 관장하는 정부 부처가 없고 호텔 오픈까지는 문제가 없으나 시행사의 페이퍼컴퍼니인 운영사가 운영을 망치고 사익만 채우며 선량한 수분양자들에게 피해를 끼치고 있습니다.


허현 사회 전반적인 부동산 투기에 편승하며, 저금리 시대에 자금 투자처의 불확실성이 더해져 높은 수익금 광고가 현혹하기 좋은 상품이기 때문입니다.


진재윤 분양을 받으려고 검토하는 이들은 현재 국내에서 이슈화되고 있는 분양형호텔에 대한 문제점들에 대해 적극적으로 알아보고, 대처할 수 있는 방법들을 꼼꼼히 따져본 후 임하는 것이 바람직하다고 생각합니다.


김치환 분양형호텔에서 벗어나 생활형숙박시설이란 새로운 상품의 수익성이 변화되면서 1가구 2주택에서 제외된다는 특혜 아닌 특혜가 사업자들의 수익을 증대시키므로 자연적인 현상입니다.

 

Q. 수분양자들의 피해를 줄이고 보호하기 위한 최소한의 사회적인 해결책은 무엇이라고 생각하십니까? 
장덕상 분양 전 공개 법령이 부재하고, 주무관청이 상이한 가운데 명확한 해결책을 제시하기에는 어려움이 있으므로 시행사와 운영사에 대한 검증을 공개적으로 할 수 있는 기관(예: 사단법인 한국호텔전문경영인협회)이 선정돼 설명할 수 있으면 좋을 듯합니다. 


허현 개인 투자 행위로 유관기관이나 협회는 이 상품이 부동산 투자의 파생 상품 중 하나가 아닌, 관광 한국을 이끌어 내기 위해 정부가 선도한 상품으로 관계법령을 정비하고, 주무관청을 지정하도록 여론 형성의 토대를 만들어 가야할 것입니다. 또한 이해당사자 집단과 소통하고 그들의 눈높이 정렬을 위해, 가능한 현실적이며, 스탠더드한 운영의 모델과 재무적 모델을 만들어 제시함으로써 호텔 비즈니스의 기본을 이해하고 관광한국을 표방하며 출현한 상품이 대내외 고객에게 한국 호텔의 기본 장르로 다가갈 수 있도록 노력해야 할 것입니다.


진재윤 피해 사실은 좀 더 적극적으로 홍보하고, 알려서 피해 확산을 막는 것이 선행돼야 합니다. 아울러 제도를 마련하는 것도 검토해 볼 문제입니다. 예를 들어 확정수익률에 대한 분양을 금지시킨다든지 또는 확정수익을 통한 분양을 원하는 시행사가 있다면, 그 기간 동안의 재원을 신탁을 통해 보전시키는 방법. 아울러, 대주주 지분에 대한 몇 년간 매도 제한등 금융권에서 행하는 몇 가지 방법을 차용해 볼 필요도 있다고 봅니다. 


김치환 사업시행 초기 허가시 수익률 지급에 대한 안정적인 보장 체제를 마련해야합니다.

 

 

 

진재윤 회원((주)브릿지호텔앤리조트 대표)
시행사는 호텔사업 초기 사업성 분석을 정확하게 하지 않고 사업을 진행하는 경우도 있다. 또한 시행사가 결정하는 호텔시설에 대한 충분한 검토가 이뤄지지 않아 분양형호텔 대부분이 호텔 본연의 기본적인 시설이 부족하다. 분양사는 피분양자들에게 정확한 정보를, 신탁사는 이러한 것들을 꼼꼼히 챙겨 정보를 제공해야 한다.

 

Q. 분양형호텔 중 가장 모범적인 사례라고 생각하는 곳. 그곳에서 시행, 운영형태를 벤치마킹하면 솔루션을 찾을 수 있지 않을까요?
장덕상 (주)신영에서 시행한 서머셋팔래스호텔은 외국계 ASCOTT 브랜드로 (주)신영 계열사에서 운영, 현재도 6% 대의 수익을 보장하고 있습니다.


허현 제가 몸담고 있는 세인트존스호텔도 모범적인 사례라고 하겠습니다. 분양 후 개발사가 안정적 수익을 보장하기위해 지속적인 재무적 투자와 상품개발에 선도적 역할을 끊임없이 진행하고 있기에 강릉의 랜드마크 호텔로 위치할 수 있을 수 있었습니다.


진재윤 저희는 현재 제주도에 분양형호텔을 운영 중입니다. 이 호텔은 분양시 확정수익률을 제시하지 않았습니다. 대신 투명운영을 제시했습니다. 호텔은 오픈과 동시에 매출이 급성장하는 산업이 아닙니다. 정상궤도까지 올리는데 최소 2년은 필요합니다. 이러한 점들을 피분양자들에게 적극적으로 알려, 운영 중 발생할 수 있는 문제점들을 사전에 차단하고 진행하는 것도 방법이라고 생각합니다. 

 

Q. 현재 속초 카시아호텔이 인기리에 분양 중에 있습니다. 이에 대해 어떻게 평가하십니까?
장덕상 서울 반얀트리 브랜드 효과로 분양 성공 가능성이 있는데 수익 보장 5~7%에 따라서 성공적인 운영가능성 여부를 진단할 수 있을 것으로 봅니다.


허현 아직 분양이 진행되고 상품이 가시화되지 않은 상황에서 평가하기는 이르지만 속초지역의 하이엔드 마켓을 이끌기에는 부족하지 않은 상품이라 평가합니다.


김치환 지극히 개인적인 관점이지만 준공, 경영은 조금은 어렵지 않을까 우려됩니다. 수분양자 분양가 대비 수익률 부분과 주변 경쟁사들이 출현하기 때문입니다. 천혜의 해수욕장과 공항, 낙산사 등 관광지를 품은 양양 낙산해수욕장에 대규모 동급시설들이 들어온다면 아무래도 고객들의 발걸음은 예측할 수 없을 것입니다.

 

Q. ‌다시 앞으로 돌아가 본 좌담회의 목적인 분양형호텔의 문제에 대한 해결책을 제시해 주시기 바랍니다. 
장덕상 문제가 발생된 분양형호텔들의 운영감사를 우리 협회와 같은 전문기관에 전국적으로 의뢰해 진단하는 것입니다. 영업이 중단된 호텔들의 장기적인 손실은 결국 수분양자, 투자자들의 복구할 수 없는 피해기에, 하루빨리 영업을 재개해야 합니다.


허현 앞에서 언급한 것과 같이 너무 오랫동안 첨예한 문제를 안고 있는 문제를 단기간에 해결책을 제시하기에는 어려움이 분명 존재합니다. ‘호텔은 꿈을 파는 곳’이라고 호텔리어가 되면서 배웠던 그곳이 이제는 많은 곳에서 무원칙과 편법이 난무하고, 소송이 끊이질 않는 곳으로 인식되고 있습니다. 고객, 직원과 투자자가 모두 행복한 곳이었던 때로 다시 돌아가기 위해 우리 협회는 호텔이 어떻게 설계돼야 하고, 무엇이 꼭 필요한 요소며, 어떻게 운영해야 하는지를 제시해야 합니다, 이를 공론할 수 있는 장부터 만들어 가야 할 것입니다. 즉. 호텔의 기능을 하고자 하는 사업은 이것입니다. 호텔을 대리 운영하고자 하는 자는 이것이 필요합니다. 숙박 시설에 투자 전 수익률 확보를 위해서는 각 지역 특성에 맞는 필수 상품에 이러한 것이 꼭 있어야 합니다. 각 지역마다, 성, 비수기가 존재하니 그 지역의 표준지표(점유률, 평균객실료)를 제시 받아야 하며, 이와 같은 Standard Index를 협회가 제시할 수 있어야 할 것입니다. 또한 여론을 형성하기 위해서 현실적 대안의 모델을 제시할 수 있어야 합니다. 이를 통해 현재 이해 당사자들 모두를 교육할 수 있어, 그들이 판단의 기준을 형성할 수 있도록 해야 합니다. 


이명희 최초 분양시 분양대금의 일정금액을 유치담보(예: 분양대금의 30% 설립)로 하고 운영사의 전문성 확인 후 운영 위탁을 시행해야 합니다.


김치환 첫째, 운영메뉴얼, 업장별 세부 매뉴, 호텔리어 교육, 둘째, FF&E 등 MRO 지원 솔루션, 셋째, 법무 자문단(변호사, 변리사, 감정사, 세무사, 회계사 등) 구성 지원과 같이 협회는 수익성 호텔에게 3가지 지원정책이 필요합니다.

 

 

 

김치환 회원((주)HMC홀딩스 대표)
호텔운영사로서 기본적으로 갖춰야 할 경험과 노하우 그리고 운영관리시스템(수분양자 별도 관리) 등 전체적인 운영 매뉴얼과 시스템이 준비돼 있지 않으며 운영시 가장 기본이 되는 광열비 등 건물의 IBS(전기통신, 기계설비) 하드웨어에 대한 지식이 부족하고 수익금 지불이 먼저가 아니라 본인들의 인건비의 버블 등 상당한 문제점들이 지적되고 있다.

 

Q. 이 외에 추가로 진행돼야 할 솔루션이 있다면 무엇일까요?
장덕상 영업의 독립성, 운영의 지속성이 보장되지 않는다면 결국 그 호텔의 지속적이고 안정적인 운영은 불가능합니다. 그러니 수분양자(투자자)들의 소유권을 지분권으로 전환해 공증된 금융기관에서 전문적인 운영사를 선정, 운영수익을 내 배당하고 3년 후 금융사는 빠지고 주식회사로 운영합니다.


진재윤 분양형호텔이라는 방법은 전 세계에 많이 존재합니다. 하지만 대부분이 수익률에 대한 확정을 하지 않습니다. 이러한 행위 자체가 모순인 것이지요. 좋은 위치에 호텔을 짓게 되면 확정하지 않아도 수익률은 자연적으로 맞출 수 있습니다. 호텔은 좋은 위치에 건립되면 수익이 나게 돼 있습니다. 물론 운영사의 능력도 필요하지만, 그 보다 앞서 본인이 어떤 호텔을 찾고 있는지를 기준으로 삼고 분양받으려고 하는 호텔이 이러한 기본에 충실해 있는지 판단하면 지금 사회적인 이슈인 문제점들은 많이 사라질 것으로 생각합니다. 

 

Q. ‌분양형호텔과 관련해 국토교통부, 문화체육부, 보건복지부, 정책입안을 하는 기관과 행정을 수행하는 기관에게 제안을 한다면?
장덕상 국토교통부의 경우 건축과정의 신탁사를 운영하는 과정에서의 신탁 기능을 할 수 있도록 규정해야 합니다. 그 예로 시행사 사업비 오픈 후 2년간의 약정수익금을 포함해 신탁관리 하도록 제도를 개선하면 좋을 듯합니다. 문화체육부의 경우 관광숙박 시설수준의 레벨을 유지하도록 한국관광공사의 베니키아 브랜드 관리 수준의 품질관리를 관장하는 제도를 개선해야 합니다. 보건복지부에서는 생활형숙박시설이라는 위생상의 관리만이 아닌 질적인 수준의 레벨 기준을 정해 업체별로 준수하도록 관리감독해야 합니다.


이명희 문화체육부에 제안하고자 하는 것으로 관광법규 내 관광숙박업 외의 숙박형태로, 관련 인허가 기관에서 허가, 콘도미니엄의 분양형태(멤버십, 오너십)로 운영돼야 합니다.

 


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