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율촌

[율촌의 Law Mentoring] 건축법 시행령 일부개정령안을 통해 본 생활형 숙박시설의 미래

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공중위생관리법 제2조 제2항, 동법 시행령 제4조에 의하면, 숙박업은 크게 ‘손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설(취사시설은 제외한다.) 및 설비 등의 서비스를 제공하는 영업’인 숙박업(일반)과 ‘손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설(취사시설을 포함한다.) 및 설비 등의 서비스를 제공하는 영업’인 숙박업(생활)로 구분된다. 그런데 최근 몇 년 간 국내 생활형 숙박시설은 ‘숙박시설’이 아닌 ‘주거시설’로 인식되는 경우가 상당히 많았고, 이를 입증하기로 하듯 생활형 숙박시설 분양광고에서 마치 생활형 숙박시설이 ‘내 집 마련의 꿈’을 실현시키는 가장 빠른 방법 중 하나라는 취지의 내용을 담는 경우 또한 비일비재했다. 국토교통부는 지난 1월 15일 이와 관련해 향후 생활형 숙박시설을 주거용으로 사용할 수 없도록 하는 취지의 건축법 시행령 일부개정령안에 대한 입법예고를 했고, 아직까지도 이에 대한 갑론을박이 이어지고 있다.

 

현재 많은 사람들의 관심은 생활형 숙박시설을 주거시설로 사용하지 못하게 하는 것이 타당한지 여부 및 위와 같은 일부개정령안에 따라 관련 법령이 개정되는 경우 이미 생활형 숙박시설을 주거용으로 취득한 자들을 보호해야 하는지 여부에 대해 쏠려있다. 그런데 위 일부개정령안 이외에도 서울특별시 및 경기도 또한 유사한 취지의 규제를 검토하고 있는 만큼, 향후 생활형 숙박시설에 대한 규제는 증가할 수밖에 없을 것이며, 생활형 숙박시설을 주거시설로 사용하지 못하게 될 경우 발생할 법률적인 문제가 무엇인지에 대한 관심 또한 증가할 것으로 보인다.

 

건축법 시행령 일부개정령안의 주요 내용 및 그 영향
국토교통부의 입법예고에 의하면, 건축법 시행령 일부개정령안은 건축물의 용도를 정하고 있는 건축법 시행령 [별표 1]에 생활형 숙박시설은 숙박업 신고가 필요한 시설임을 명시, 생활형 숙박시설이 주거용으로 전용되는 것을 방지하겠다는 목적을 가지고 있다. 당초 국토교통부는 위 규제를 위반하는 경우 이에 대해 이행강제금 등을 물리겠다는 등의 강력한 규제 의사를 보였으나, 다수의 언론보도에 의하면 위 개정안에 대해 제시된 많은 반발을 고려해 규제의 강도를 강화하는 등의 조치를 취하지는 않을 것으로 예상된다. 하지만 국토교통부가 지난해 생활형 숙박시설에 대해서는 전입신고를 제한하는 방안을 거론하는 등 꾸준히 규제 의사를 표명한 이상, 생활형 숙박시설을 주거용으로 사용하는 것을 제한하는 내용의 규제 자체는 조만간 도입될 것으로 보인다.

 

한편 위와 같은 규제가 언제부터 적용되는지 여부에 대해서도 많은 관심이 이어지고 있는데, 건축법 시행령 일부개정령안(2021. 3. 기준)에 의하면 위 규정은 개정법령의 시행 이후에 건축허가를 받아 신축되는 생활형 숙박시설에 한해 적용되므로(건축법 시행령 일부개정령안 부칙 제6조), 결국 위 시점 이후 생활형 숙박시설의 운영 등이 어떻게 이뤄질 것인지 여부가 문제될 것으로 보인다.

 

아직 입법이 완료되지 않은 상황에서 이를 섣부르게 예상하기는 어려우나, 관련 언론보도들에 의하면 생활형 숙박시설에 대해 위와 같은 규제가 도입되는 경우, (특히 현재 주택시장을 고려 할 때) 향후에는 특히 관광 수요가 높은 지역을 중심으로 수익형 부동산 상품으로 보다 더 많은 주목을 받을 수 있을 수 있을 것이라고 전망하고 있다. 또한 이미 업계에서는 생활형 숙박시설이 분양형호텔 또는 리조트처럼 운영될 가능성이 보다 높을 것으로 전망하고 통합 위탁운영사들이 새롭게 출범하고 있는 것으로 알려져 있다. 그런데 위와 같은 전망이 정확하다고 하더라도, 우리나라에서 분양형호텔 또는 리조트가 자리 잡았다고 보기는 어렵다는 분석이 주류를 이루고 있는 현 상황에서, 생활형 숙박시설의 수분양자들 또는 위탁운영사들의 희망대로 안정적인 운영을 할 수 있는지 여부에 대해서는 냉정한 평가가 필요한 시점이다.

 

생활형 숙박시설이 나아갈 길 – 분양형호텔의 교훈
생활형 숙박시설은 특별한 사정이 없는 한 1개의 건물에 복수의 소유권이 존재하는, 이른바 집합건물로 건축되기 때문에, 생활형 숙박시설의 소유 및 관리에 대해서는 역시나 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 “집합건물법”)이 적용된다. 집합건물법은 국내 법령 중 가장 해석이 복잡하고 어려운 법률 중 하나로 평가받고 있으며, 분양형호텔에 대한 상당수의 법률 분쟁이 집합건물법과 깊이 관련 있었음을 고려하면, 향후 생활형 숙박시설을 분양 받아 안정적인 수익을 얻고자 하는 이들 또한 집합건물법을 숙지함으로써 예상치 못한 손해를 방지하기 위해 최선의 노력을 다할 필요가 있다.
이하에서는 생활형 숙박시설의 구분소유자 등이 보다 더 관심을 가질 필요가 있는 집합건물법 관련 이슈를 살펴보도록 하겠다.

 

 

- 생활형 숙박시설의 ‘관리·운영주체’에 대한 검토
주거용 집합건물, 특히 오피스텔의 경우 관리단 또는 관리인 등 집합건물의 관리 및 운영 주체에 공백이 발생하고, 구분소유자들 사이에서 또는 구분소유자와 기존 관리인 등 사이에서 분쟁이 발생해 위 공백이 장기화되는 경우가 많은데, 이러한 경우 한겨울에 중앙난방시설이 고장이 나도 이를 고치지도 못하는 등 웃지못할 상황이 발생한다. 생활형 숙박시설과 같은 수익형 부동산에서 이러한 일이 발생하는 경우, 당연히 그 이용률이 떨어지고 이로 인한 막대한 손해가 발생하게 되는데, 이는 결국 구분소유자에게 귀속될 수밖에 없다는 점에서, 생활형 숙박시설 또한 관리·운영주체에 공백이 생기지 않도록 유의할 필요가 있다.

 

생활형 숙박시설을 비롯한 수익형 부동산 관련 광고를 보면 수분양자는 수익형 부동산의 운영 등에는 전혀 신경 쓰지 않고 단지 수익만을 배분 받을 수 있다는 식으로 홍보를 하는 경우를 많이 볼 수 있다. 그런데 집합건물에 대한 권리 및 의무는, 전유부분의 경우 해당 전유부분을 소유하는 구분소유자에게, 공용부분의 경우 각 구분소유자의 지분별로 귀속되는 것이 원칙이다. 집합건물, 그 대비 및 부속시설의 관리 및 이에 대한 사업의 시행에 대한 의사결정은 구분소유자 전원을 하는 관리단집회의 의결로 결정된다. 특히 집합건물의 관리단은 당연 설립하는 조직으로(집합건물법 제23조 제1항), 그 설립을 위해 별도의 설립행위 또는 설립에 대한 동의 등이 전혀 필요 없으며, 구분소유자의 지위를 가진 자는 가입을 거부하거나 탈퇴를 선언할 수도 없다. 즉 위와 같은 홍보문구는 관련 법령에 부합한다고 보기는 어려운 부분이 있으며, 수익형 부동산을 소유한다고 하더라도 그 원칙적인 관리·운영주체가 구분소유자라는 점에는 변함이 없다. 물론 분양형호텔과 같은 수익형 부동산의 경우 위탁운영사가 선정돼 있는 것이 일반적인데, 이는 위탁운영사가 가지고 있는 노하우 등을 고려하면 불가피하다. 그런데 막상 수익형 부동산 관련 분쟁은 구분소유자와 위탁운영사 사이의 분쟁인 경우가 많은데, 이러한 분쟁을 방지하기 위해서는 구분소유자와 위탁운영사의 관계에 대한 정확한 이해가 선행돼야 한다.


결과론적으로, 구분소유자와 위탁운영사의 관계는 당사자들의 의사에 따라 달라 정립되므로, 개별 집합건물마다 다를 수밖에 없다. 가령 위탁운영사를 집합건물법 제24조 제2항에 따른 선출 내지 선임절차를 거쳐 관리인으로 선임하는 경우, 위탁운영사가 동법 제25조에서 제1항 각 호에서 정한 바에 따라 집합건물의 관리 및 운영에 필요한 행위를 직접 주도적으로 진행하게 되고, 구분소유자들에 대해 보다 직접적인 책임을 부담하는 반면, 별도의 관리인을 선임한 상태에서 집합건물의 관리단이 위탁운영사와 단순히 용역계약을 체결하는 경우에는 (비록 계약내용에 따라 다를 것으로 보이나) 관리단이 보다 주도적으로 관련 업무를 진행하게 되고 위탁운영사의 직접적인 책임은 감소하게된다. 이처럼 구분소유자들과 위탁운영사가 어떠한 관계에 있는지에 따라 각 당사자들의 권리 및 의무의 범위, 그 위반으로 인한 책임의 성부 및 정도가 모두 다르게 판단되기 때문에, 집합건물의 구분소유자들로서는 본인들이 원하는 바를 정확히 파악해 이에 부합하는 법률관계를 맺을 필요가 있다.

 

- 생활형 숙박시설의 ‘의사결정권’에 대한 검토
앞서 살핀 바와 같이 집합건물의 관리 및 운영에 대한 주된 의사결정 권한은 결국 구분소유자에게 귀결되는데, 위와 같은 의사결정으로 인한 권리 및 의무가 구분소유자에게 귀속된다는 사실을 고려하면 너무나도 당연한 것이다.

생활형 숙박시설 같은 수익형 부동산은 주거용으로 사용되는 건축물 등에 비해 특히 공동시설 등 공용부분에 대한 꾸준한 투자와 관리·유지가 중요하고, 해당 시설의 경쟁력 또한 이에 대한 투자에 따라 달라지게 된다. 즉 구분소유자들의 의사결정의 중요성 또한 더 강조될 수밖에 없다. 그런데, 수익형 부동산의 구분소유자들이 위탁운영사를 믿고 이러한 의사결정이 상대적으로 관심을 가지지 않거나 상호분쟁으로 인해 적절한 의사결정이 이뤄지지 못하는 경우, 결국 구분소유자들이 이로 인한 손해를 입을 수밖에 없다. 가령, (비록 생활형 숙박시설에 대한 것은 아니나) 과거 리조트 등의 지분을 판매하는 상품이 크게 각광을 받았는데, 많은 세월이 지나 노후화된 시설을 보수할 필요성이 절실함에도 의사결정이 이뤄지지 않아 해당 시설이 흉물처럼 방치되고 있는 경우가 상당히 많은 것으로 보인다.


이를 최대한 방지하기 위해 구분소유자들로서는 최대한 생활형 숙박시설의 운영에 대해 관심을 가지고 필요한 의사결정이 적시에 이뤄질 수 있도록 최대한 조치를 할 필요가 있는데, 현실적으로 구분소유자들이 수익형 부동산의 의사결정에 대해 하나하나 신경을 쓰기 어려운 측면이 있는 것은 사실이다. 다만 이러한 경우 주먹구구식으로 의사결정을 하는 것은 오히려 분쟁의 소지를 만드는 행위로, 지극히 지양돼야 할 필요가 있다. 집합건물법은 구분소유자들이 대리인을 정해 의사결정권을 행사할 수 있도록 하거나 서면 또는 전자적인 방법으로 의사표시를 하는 방법 및 각 방법에 따른 의사정족수를 다르게 두고 있다. 즉 생활형 숙박시설의 규모, 구분소유자들의 선호 내지 특성 등을 고려해, 집합건물법에 따라 적법한 의사결정 프로세스를 마련해 미리 정착시킬 필요가 있을 것으로 보인다.

 

- 생활형 숙박시설의 ‘관리규약’에 대한 검토
집합건물법은 집합건물의 관리 및 운영에 필요한 최소한의 내용에 대해서만 규율하고 있으며, 특히 생활형 숙박시설처럼 꾸준한 관리가 필요하거나 보다 상업적인 용도로 사용되는 집합건물이 필요로 하는 모든 내용을 담고 있지는 않다.
집합건물법에서 관련 절차 등을 정해두지 않은 현안이 필요한 경우, 많은 혼란과 분쟁이 야기될 수 있으며, 관리단집회를 통한 의사결정의 난이도 또한 굉장히 크게 올라간다. 이러한 문제 때문에 많은 집합건물이 보다 자세한 내용을 담고 있는 공동주택 관리법을 그대로 차용해 동법에서 정하고 있는 바에 따라 회계 처리 내지 의사결정을 하는 경우가 많은데, 관련 규정의 적용을 받지 않는 숙박형 생활시설과 관련해서는 결국 이러한 방법은 갈등을 유발하는 원인이 될 수밖에 없고, 실제로 분양형호텔과 관련된 분쟁 중 상당 수 또한 이를 직접적인 이유 중 하나로 하고 있다.


이와 관련해 집합건물법 제28조 제1항에 의하면 집합건물과 관련해 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분 소유자들 사이의 사항 중 집합건물법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있으므로, 생활형 숙박시설의 본격적인 운영에 앞서 관리규약을 제정하고 그 내용을 꾸준히 재검토하는 절차가 반드시 필요하다. 실제로 집합건물 중 관리규약이 제정된 곳은 그렇지 않은 곳에 비해 그 관리 및 운영에 대해 분쟁이 발생하는 빈도가 현저하게 적고, 분쟁을 해결하는데 필요한 시간 및 비용 또한 유의미하게 적은 경우가 대다수다.


다만 이를 위해서는 생활형 숙박시설에 맞는 관리규약이 제정돼야 할 필요가 있는데, 법무부를 비롯해 여러 지방자치단체들이 표준관리규약(안)을 배포하고 있으나, 이는 대부분 주거용 또는 상가용 집합건물을 대상으로 하고 있으므로, 그 내용 중 상당부분은 생활형 숙박시설에 부합하지 않을 수도 있는바, 생활형 숙박시설의 구분소유자들로서는 각 계의 전문가들의 도움을 받아 보다 적절한 관리규약을 마련할 필요가 있을 것으로 보인다. 한편 관리규약이 적법하게 효력을 가지기 위해서는 집합건물법 제29조 제1항에 정한 설정ㆍ변경 절차를 반드시 거쳐야 한다. 실제로 표준관리규약(안) 또는 구분소유자들이 자율적으로 만든 관리규약(안)이 그 자체로 효력을 가진다고 믿는 경우를 종종 발견할 수 있는데, 위와 같은 절차를 거치지 않은 경우에는 구분 소유자들을 구속하는 효력이 발생하지 않는다. 또한 설령 법정된 의사정족수를 충족했다고 하더라도, 관리단집회를 소집하고 실제로 의결을 하는 절차가 위법한 경우 추후 관리규약의 제정 내지 변경이 유효하지 않게 되는 경우도 있음을 유의할 필요가 있다.

 

 

법률적인 자문 및 검토 통해 안정적인 운영시스템 마련해야
반면교사(反面敎師)는 타인이나 사물의 부정적인 측면에서 가르침을 얻는다는 뜻을 가지고 있다. 앞서 살핀 바와 같이, 생활형 숙박시설에 대한 규제를 담고 있는 건축법 시행령 일부개정령안은 결국 수익형 부동산으로 사용되는 생활형 숙박시설이 늘어나게 된다는 결론으로 귀결된다. 생활형 숙박시설이 수익형 부동산으로 사용되는 경우, 그 실질에 있어서는 분양형호텔과 유사한 형태를 띄게 될 것으로 보이는데, 분양형호텔이 아직 우리나라에 제대로 자리 잡지 못한 현실을 고려하면, (비록 관련 업체들이 분양형호텔의 과오를 답습하지 않겠다는 뜻을 밝히고 있으나) 생활형 숙박시설에 대해서도 상당한 우려가 제기될 수밖에 없다. 이러한 우려를 불식시키기 위해서는 생활형 숙박시설이 집합건 물법의 적용을 받게 되기 때문에 이로 인해 겪게 되는 고유의 문제 등이 있음을 인지하며 이를 하나씩 차분히 대비하는 것이 요구된다.


특히 생활형 숙박시설 또한 분양형호텔과 마찬가지로, 관계자들이 많기 때문에 간단한 분쟁이 첨예하게 번질 수 있으므로, 생활형 숙박시설을 소유하고자 하는 자 또는 위탁운영사로서 이를 관리하고자 하는 자들은 모두 관련 법령 등을 숙지해야 할 것으로 보이며, 신축되는 생활형 숙박시설의 경우 운영의 첫 단계부터 법률적인 자문 및 검토를 거쳐 안정적인 운영을 위한 시스템을 미리 안착시키는 것이 필요할 것으로 판단된다.

 

김택수

법무법인 (유)율촌 변호사

 tskim@yulchon.com

법무법인(유) 율촌은 ‘정도를 걸으며 혁신을 지향하는 최고 전문가의 공동체’를 비전으로 삼고 있으며, 축적한 경험과 전문성 등을 자산으로 삼아 다양한 업무 분야에 대해 원스톱 법률서비스를 활발하게 제공하고 있다.


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