문재인 정부는 도시재생 뉴딜정책으로 노후된 도시를 재정비하겠다는 계획을 세워 올해부터 본격적인 추진에 들어갔다. 무분별한 도시개발 카드를 남발하지 않고 기존 형태를 유지하되 부족한 기반시설을 확충하는 방식이다.
특히 서울은 급격하게 도시화가 진행되면서 재건축과 재개발로 하루가 다르게 모습이 바뀌고 있다.
이곳에 있던 작은 가게들은 다 어디로 갔을까? 급격한 도시화의 부작용으로 거론되는 것이 젠트리피케이션이다.
구도심에 자본이 유입되면서 부동산 가치가 높아지고 이는 곧 임대료 상승으로 이어져 원주민과 기존 상권의 세입자들이 밀려 나가는 사회현상을 젠트리피케이션이라고 한다.
구도심이 활성화 되는 것은 바람직한 일이나, 지역과 상생했던 작은 점포가 사라지고 그 자리를 대형 프랜차이즈와 부티크 숍들이 차지해 기존에 가지고 있던 동네의 개성을 상실하는 문제점을 안고 있다.
최근 이러한 부작용을 막는 젠트리피케이션 방지법이 발의되는 한편 서울시를 비롯한 지자체가 분주히 움직이고 있지만 골목상권 보호와 재산권 침해를 저울질 하는 것만으로 단시간에 해결될 문제는 아니다. 

국내 외식시장 생존율, 하위 업종에 들어
통계청이 지난해 발표한 2016년 기업생멸행정통계 결과를 보면 숙박 및 음식점업의 경우 1년 생존율이 59.5%(평균 62.7%), 5년 생존율이 17.9%(평균 27.5%)로 나타나 평균 미달의 심한 편차를 보였으며 산업별 5년 생존율 그룹에서는 숙박및음식점업이 하위 업종에 포함되면서 버티기 힘든 업종으로 손꼽혔다. 다시 말해 10개의 점포가 문을 열면 1년 내 4곳이 문을 닫고 5년 내 8곳이 문을 닫는 것이다.

부동산114는 음식점업의 침체로 인해 2018년 1분기 서울 평균 상권 임대료가 ㎡당 3.27만 원으로 전 분기 대비 2.1% 하락했다고 전했다. 또한 주요 상권의 임대료가 서촌 3.54만 원, 홍대 4.14만 원, 압구정과 신사역 4.21만 원, 이태원 4.97만 원 등으로 각각 분석하며 한 때 외부 수요 유입이 활발했던 강남 주요 상권이 올 들어 주춤한 것으로 풀이했다. 특히 한동안 임대료가 높았던 경리단길 상권이 한 풀 꺾이면서 이태원 상권 임대료가 3분기 연속 하락세를 보였으며, 서울시 주요 상권의 최저 가격(청량리역 2.04만 원)과 최고 가격(종각역 6.39만 원)의 편차가 3배가량 차이를 나타냈다.

건물주가 아닌 이상 백년 가게는 힘들다는 말이 실감날 정도로 우리나라에서 외식업의 생존에 큰 영향을 미치는 부분 중 하나가 바로 임대료다. 손님으로 북적이는 가게가 하루아침에 짐을 싸서 이곳저곳을 전전하는 이유도 바로 여기에 있다. 청담동에 위치한 한 유명 디저트숍은 “임대료가 메뉴의 가격에 영향을 미칠 수밖에 없다. 임대 기간이 만료되면 타깃 고객층을 고려해 임대료가 저렴한 곳으로 옮겨 갈 생각이다. 이후에는 같은 메뉴라도 좀 더 저렴하게 즐길 수 있도록 문턱을 낮출 수 있을 것 같다.”고 전했다.   

서촌 궁중족발 사태로 촉발된 임대료 문제
임대료 상승을 부르는 대표적인 요인으로 젠트리피케이션을 꼽는다. 얼마 전, 임대인과 임차인의 극단적인 갈등을 불러온 궁중족발 사건으로 재점화 된 젠트리피케이션 논란은 사회적 현상을 떠나 생존권과 직결된 문제로 정치권까지 떠들썩하게 만들었다. 

서촌에서 오랫동안 터를 잡고 한식당을 운영하던 한 오너 셰프는 젠트리피케이션의 피해를 입고 아예 장사를 접어야 할지 말아야 할지를 고민하고 있다. 그는 “치솟는 임대료를 견지지 못해 홍대 인근 연남동으로 자리를 옮겼지만 또 다시 이 전 상황을 되풀이하고 있다. 이제 겨우 인테리어 등으로 투자한 금액을 회수하고 수익분기점을 넘기나 싶었는데 임대료 부담이 또 커졌기 때문이다. 어느 곳으로 가야 할 지 얼마나 더 이런 상황을 겪어야 할지 막막하다.”고 속내를 전했다.

국내에서 처음 원테이블 레스토랑을 시작한 서승호 셰프는 이태원 골목의 허름한 동네 수퍼마켓 자리에 세를 얻었다. 장사가 잘 되지 않아 점포를 정리한다는 이 자리는 서 셰프의 원테이블 레스토랑이 들어서고 얼마 되지 않아 입소문이 났고 하나 둘 레스토랑이 들어서면서 맛집 거리가 됐다. 아담한 이 거리가 마음에 들어 오랫동안 장사를 하고 싶었으나 계약기간 종료와 함께 가게를 비워달라는 통보와 함께 어쩔 수 없이 털고 나왔다. 어디를 가나 이런 상황을 반복해야 할 것이라는 생각에 그는 서울살이를 정리하고 세종으로 내려가 평소 계획했던 팜 투 테이블(Farm to Table)을 실행에 옮겼다.      

구도심의 변화가 부르는 젠트리피케이션
일반적으로 도시개발이나 기존상권의 특화에 따라 구도심에 자본이 쏠려 생기는 부작용이 젠트리피케이션이다. 홍대, 서촌, 이태원 경리단길 등이 대표적인데, 저가 임대료를 따라 형성된 지역 상권이 독특한 거리문화를 형성하며 상권을 활성화 시켰지만 대형 상점들이 유입되면서 임대료가 상승하고 결국 기존의 상권이 붕괴되는 현상을 겪고 있다. 이러한 여파로 가난한 예술가들의 성지로 불렸던 홍대 거리는 독특한 개성이 사라진지 오래다. 대신 외국인 관광객을 위한 외래어 입간판이 세워지고 유명 프랜차이즈 카페와 음식점으로 넘쳐난다. 홍대거리를 채웠던 소규모 점포는 망원동, 연남동 일대로 밀려나 독특한 골목 상권을 유지하고 있다. 특히 경인선 철로를 따라 조성된 공원이 연트럴 파크로 불리며 독특한 먹자골목을 형성하고 있다.

홍대와 달리 서촌은 초기 임대료가 저렴한 곳이었다. 4년 전 쯤 유명세를 타기 시작하면서 메인 거리는 2~3배 이상 부르는 게 값일 정도로 임대료의 상승폭이 커지고 빈 점포가 늘기 시작했다. 서촌은 젠트리피케이션이 굉장히 급격히 진행된 사례다. 2016년 정권 말기에 촛불시위로 인한 피해가 있기 전까지 한창 뜨겁게 오르다가 2016년 말에 잠시 주춤해 기존에 유입되던 가게 절반이 문을 닫았다. 서촌에서 30년 거주한 김태윤 셰프는 서촌이 뜨기 전부터 이곳에서 레스토랑을 운영하며 젠트리피케이션을 체감했다. “가게가 안나가니까 권리금을 포기하는 경우가 다반사였다. 임대료가 비싸기 때문에 장사가 안 되면 버티기 힘들다. 물론 오랫동안 자리 잡고 잘 운영되는 곳도 있지만 대부분 가게가 바뀌는 속도가 빨라 1년을 넘기지 못하고 문을 닫는다. 지금도 새로운 가게가 많이 들어서고 있고 예전만큼은 아니지만 외부 유입이 많아지고 있는 추세다. 임대료에 더해 인건비나 재료비 상승도 감안하면 이전보다 장사하기 힘든 상황”이라고 설명했다.   

내일 이어서 [Feature Dining] 상생과 협력의 해법을 찾아라_ 젠트리피케이션 -②