[율촌의 Law Mentoring] 최근 입법예고된 생활형 숙박시설 분양 관련 규제 생활형 숙박시설, 주거시설로 전용하는 것 허용 안돼

생활형 숙박시설의 일정 수준 규제가 필요하다는 정부 입장

생활형 숙박시설은 도입 초창기부터 수익형 부동산 상품으로 많 은 관심을 받았으며, 특히 국내 관광업계가 조금씩 살아나고 있 는 현 상황에서 이른바 포스트 코로나 시대에 보다 적합한 투자 상품으로 재조명되고 있다. 하지만 생활형 숙박시설은 이와 별 개로 다른 부동산 등에 비해 규제를 덜 받는 그 성질 때문에 특 히 관광사업이 상대적으로 덜 발달된 지역을 중심으로 이를 손 쉽게 공급 및 취득이 가능한 주거시설로서 인식되는 경우 또한 비일비재했다.

생활형 숙박시설이 당초 목적과 다르게 주거시설로서 사용되는 현 상황에 대해서는 오히려 내 집 마련의 꿈을 보다 쉽게 충족 시킬 수 있는 좋은 수단 내지 현상이라는 평가가 많다. 반면 이 로 인해 당초 예상할 수 없었던 부작용이나 불편이 발생해 일정 수준 이상의 규제가 필요하다는 평가도 다수 제시되고 있다. 이와 관련해 정부, 특히 주무부처인 국토교통부는 지난 1월 15일 향후 생활형 숙박시설을 주거용으로 사용할 수 없도록 하는 취 지의 건축법 시행령 일부개정령안에 대한 입법예고를 하는 등 생활형 숙박시설의 전용을 어느 정도 수준에서 규제할 필요가 있다는 입장에 있는 것으로 평가되고 있다.

국토교통부는 지난 5월 11일 자 ‘건축물의 분양에 관한 법률' 시 행령 및 시행규칙 개정안’을 입법예고했다. 이번 입법예고는 생 활형 숙박시설 자체의 이용 및 취득에 대한 내용을 담고 있는 것은 아니지만 생활형 숙박시설을 주거시설로서 이용하는 것은 금지되고 있다는 것을 전제로, 생활숙박시설이 주거용으로 무 단 사용되면서 인접 지역의 학교 과밀화와 교통혼잡, 주차난 등 이 발생, 주민 간 갈등이 생겨, 많은 불편을 겪었다. 뿐만 아니 라, 막상 분양 당시에 관련 사실을 충분히 안내받지 못했음에도 불법 용도변경이나 숙박업 미신고로 제재까지 받게 되는 상황에 대해 억울함을 호소하는 입주자를 간접적으로나마 구제하기 위 한 내용을 담고 있다.

따라서 국토교통부가 생활형 숙박시설에 대해 이번 개정안을 추 진하게 된 배경을 살펴보고, 개정안에 구체적으로 어떠한 규제 내용이 포함됐는지 살펴보도록 하자.

건축물의 분양에 관한 법령 개정의 추진 배경

공중위생관리법 제2조 제2항, 동법 시행령 제4조에 의하면, 숙 박업은 크게 ‘손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설(취사시설 제 외) 및 설비 등의 서비스를 제공하는 영업’인 숙박업(일반)과 ‘손 님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설(취사시설 포함) 및 설비 등 의 서비스를 제공하는 영업’인 숙박업(생활)로 구분된다. 즉 생 활형 숙박시설은 취사를 포함해 자고 머무는 등의 서비스를 제 공하는 숙박시설이므로, 건축법에 따른 용도변경 없이는 주거용 으로 사용할 수 없는 것이 원칙이다.

그러나 일부 생활형 숙박시설의 경우, 분양사업자가 분양과정에 서 건축물의 용도 등을 정확히 안내하지 않아 수분양자의 알권 리가 침해되는 경우가 빈번하게 생겨났다. 이는 불법 용도변경 에 따른 학교과밀, 교통혼잡, 주차난 등의 민원이 증가하는 결 과로도 이어졌다. 특히 2020년 국정감사에서는 생활형 숙박시 설에 대한 이러한 문제점이 보다 강하게 지적되기도 했으며(조응천, 김교흥 의원), 이에 유관 부처들은 생활형 숙박시설을 분양 할 때 주택으로 사용하는 것이 불가함을 알리고, 불법 용도변경 에 대한 관리 및 감독 강화하며, 각 지방자치단체로 하여금 생 활형 숙박시설을 주거시설로 사용할 수 있다는 허위 및 과장광 고를 적발, 고발토록 요청하는 등의 조치를 취했다. 또한 국토교 통부는 향후 생활형 숙박시설을 주거용으로 사용할 수 없도록 하는 취지의 건축법 시행령 개정 절차를 진행하기도 했다.

지금까지 관련 정책은 생활형 숙박시설을 주거용으로 사용하지 못하도록 하는 결론 자체에 보다 방점을 두고 추진됐다. 이에 국 토교통부는 특히 관련 이해단체 중 하나인 생활숙박시설 전국 주거형레지던스연합회의 다음과 같은 요청 등을 계기로, 생활형 숙박시설의 적법한 용도를 동 건축물의 수분양자(수요자)가 사 전에 정확히 파악할 수 있도록 했다. 더불어 생활형 숙박시설의 용도에 대한 착오 또는 안내 미흡으로 소비자(수분양자)가 피해 를 입는 것을 사전에 방지하며, 이로 인해 인근 주민들이 입을 수 있는 피해를 최소화하기 위한 제도적 장치가 필요하다고 판 단해 이번 개정안을 추진하게 된 것으로 분석된다.

개정안의 주요 내용과 그 의의 등

- 개정안의 주요 내용

국토교통부가 위와 같은 목표로 새롭게 신설한 관련 규정은 생 활형 숙박시설은 「공중위생관리법」 제3조 제1항에 따라 숙박업 신고를 해야 하며, 「건축법」 제19조에 따른 용도변경 없이는 주 거용으로 사용할 수 없음을, 즉 생활형 숙박시설을 주거시설로 전용하는 것은 허용되지 않는다는 법률 및 제도는 예외 없이 적 용된다는 점을 재확인하면서, 입주자 내지 수분양자가 이에 대 한 일차적인 리스크를 부담하는 것은 아니라는 점을 명시했다.

- 규제의 의의

국토교통부의 개정안은 불법 용도변경에 따른 민원을 방지하고, 당초 건축법령에 따라 정해진 용도가 준수될 수 있도록, 생활형 숙박시설에 대한 분양광고를 할 때에는 주거용으로 사용할 수 없다는 것과 숙박업 신고 대상임을 반드시 안내할 것을 주요 내 용으로 하고 있다.

주택의 경우에도 수분양자의 재산권에 영향을 미칠 수 있는 중 요한 사항은 사전에 입주자모집공고 및 계약서를 통해 소비자에 게 알리도록 규정하고 있다는 점(주택공급규칙 제21조 제3항 및 제59조 제3항)에서, 생활형 숙박시설에 대한 위와 같은 규제는 어떻게 보면 당연하다고도 볼 수 있겠다.

보다 구체적으로는, 건축법상 불법 주택전용 및 공중위생관리 법상 숙박업 신고 미이행 시 처분 등 제재 대상이 될 수 있다는 점을 분양과정에서 명확히 안내해야 한다. 참고로 건축법상 용 도 위반시에는, 불법 용도변경에 따른 시정명령을 받게 되고, 이 러한 시정명령을 미이행할 경우 시가표준액 10/100 범위 내에서 이행강제금을 부과받을 수 있다. 또한 공중위생관리법상 신고 의무를 위반한 경우에는, 1년 이하의 징역 또는 1000만 원 이하 의 벌금을 부과받을 수 있는데, 개정안은 이러한 구체적인 제재 내용을 분양과정에서 사전에 미리 확인할 수 있도록 했다. 국토교통부가 위와 같은 규정의 피규제집단 및 이해관계자로 예 상하고 있는 규모는 다음과 같은데, 위와 같은 추정치에 의하면 향후 전국적으로 상당히 많은 관련 분쟁이 예방될 수 있을 것으 로 보인다. 실제로 국토교통부는 위와 같은 규제를 통해, 수분 양자가 생활형 숙박시설을 분양받기에 앞서 실제 활용 가능한 용도를 구체적으로 파악할 수 있도록 해, 이러한 사전 안내 부족으로 인한 소비자(수분양자) 및 인근 주 민의 피해나 분쟁이 사전에 방지되고, 나아가 건전한 개발·분양시장이 조성될 것을 기대하고 있음을 밝 힌 바 있다.

- 규제의 실효성에 대한 검토

국토교통부는 건축물의 분양에 관한 법률 시행령과 더불어 동법 시행규칙의 개정을 통해 분양받은 자가 동 시설에 대한 용도제한 및 신고의무 등의 사실을 확인했음을 증명하는 서류로서, 분양계약할 때에 첨 부해야 하는 확인서의 서식을 지정, 관련 제도의 실효성이 보장될 수 있도록 했다.

다만 유사한 제도에 대해서는 항상 실효성에 대한 논란이 있을 수밖에 없다. 특히 이번 건축물의 분양에 관한 법률 시행령 일부개정령안의 주요 수범자인 분양사업자를 효과적으로 제재하기에는 벌금이나 과태 료 등을 부과하는 것보다는 분양계약 자체를 취소할 수 있도록 등의 조치가 필요한데, 사인(私人)간 계 약인 부동산 매매계약을 국가가 취소하도록 강요할 수 없을 뿐만 아니라, 수분양자의 입장에서도 생활형 숙박시설의 주거시설 사용 가능성 등과 관련해 분양사업자에게 분양계약의 취소를 구하는 것이 쉽지 않 기 때문에(대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601,55618 판결), 이러한 우려가 더욱 클 수밖에 없다.

이에 국토교통부는 건축물의 분양에 관한 법률 시행령 개정안 을 통해, 분양계약서에 표시·광고의 공정화에 관한 법률 위반으 로 처분을 받은 경우 및 그 밖에 분양사업자의 귀책사유로 인한 경우로서 분양계약서에 계약목적을 달성할 수 없는 경우를 계약 해제사유에 포함하도록 했다.

이는 분양사업자의 귀책사유로 인해 건축물의 분양에 관한 법률 에 따라 체결한 분양계약을 지속하기 어려운 경우에 분양받은 자가 해당 계약을 해제할 수 있는 사유를 명확하게 규정함으로 써, 건축물을 분양받은 자의 권리보호를 강화하고자 한 것이다. 하지만 분양사업자가 생활형 숙박시설의 주거시설 전용 가능성 에 대해 허위 및 과장의 광고를 한 경우 분양계약을 해제할 수 있는 것으로도 해석될 수 있을 것으로 보이는 만큼, 이번 개정안 의 실효성이 어느 정도는 담보됐다는 평가 또한 가능할 것으로 보인다.

생활형 숙박시설 잘 이해해 분양 여부 결정해야

연비어약(鳶飛魚躍)이란 ‘솔개는 하늘 높이 날아오르고, 물고기 는 물속에서 뛰며 노닌다’라는 뜻으로, 정도에 맞게 움직여지는 세상을 표현한 사자성어다. 새는 하늘에서 날아오르는 것이 자 연스럽고, 물고기는 물속에서 놀아야 자연스럽다는 의미로, 모 든 것이 정도(正道)에 맞게 움직여지는 세상을 표현하고 있다. 숙박시설의 본질이 주거로 대체될 수는 없다. 주거시설은 주거의 역할을, 숙박시설은 숙박의 역할을 수행하는 것이 정도(正道)로 봐야 한다. 최근 급격히 오른 부동산 가격으로 인해 국민들의 내 집 마련에 대한 관심이 어느 때보다 높은 상황에서, 생활형 숙박시설을 주택의 대안으로 제시하는 분양광고가 넘쳐나고 있 으나, 잘못하면 허위 과장광고로 고발 조치될 우려가 있으니 주 의해야 할 필요가 있다.

생활형 숙박시설은 수익과 거주 두 가지 선택이 가능하다는 점 에서 분명히 매력적인 상품이다. 특히 요즘같이 주택에 대한 각 종 규제에 부딪힌 실수요자들에게는 대안이 될 수 있다. 그러나 생활형 숙박시설을 분양하는 사업자와 수분양자 모두, ‘숙박시 설’이라는 생활형 숙박시설의 본질을 잊어서는 안 된다. 우선 생 활형 숙박시설을 분양하는 사업자들은 무턱대고 생활형 숙박시 설을 주거시설과 완전히 동일하다는 취지로 수분양자들을 유혹 하는 것은 지양해야 할 것이다. 오히려 생활형 숙박시설 특유의 장점, 즉 대부분 상업지역이나 관광지 주변에 들어서기 때문에 수익적인 면 역시 기대할 수 있다는 점을 메리트로 내세우는 것 을 권하고 싶다.

한편 수분양자들은 생활형 숙박시설의 용도가 주거시설이 아니 라는 점을 분명히 인지해야 할 것이다. 주거시설에 가해지는 다 양한 규제를 적용 받지 못하기 때문에 건물 간 간격이나 주차장 면적 등에서 기대하는 수준에 미치지 못할 수 있다는 점을 유념 하고, 생활형 숙박시설 특유의 성격을 잘 이해하고 분양 여부를 결정해야 할 것이다.