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율촌

[율촌의 Law Mentoring] 분양형 호텔 길라잡이_ 분양형 호텔의 기본적인 법률관계에 대한 검토

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분양형 호텔 또는 분양형 호텔사업은 호텔을 객실 단위로 일반에 분양한 뒤, 수분양자와 운영계약 등을 체결한 위탁운영사가 본인이 위탁받은 객실을 운영해, 약정 수수료 등을 제외한 수익을 수분양자에게 지급하는 것을 주된 내용으로 하는 사업이다.


분양형 호텔사업은 약 2006년부터 새로운 사업모델로서 주목받기 시작했으나, 약 15년 이상이 지난 현 시점에서 분양형 호텔 및 분양형 호텔사업은 당초 예상과 달리 성공적으로 운영되고 있지 못하다는 평가를 받고 있는 것으로 보인다.(<호텔앤레스토랑> 매거진 2020년 8월호 ‘호텔이라는 대전제 놓친 분양형 호텔’ 참고).


실제로 호텔사업과 관련된 각종 이슈는, 해당 호텔이 분양형 호텔인 경우 보다 더 복잡하고 해결하기 어려운 경우가 많다. 실무자들은 이러한 현상이 분양형 호텔은 다른 호텔과 달리 각 객실의 수분양자 및 위탁운영사가 그 운영에 깊이 관여하고 있고, 이들 사이에서 내부적인 분쟁이 끊이기 않는 경우가 많아, 막상 외부의 문제에 대항하지 못하는 경향이 있기 때문이라고 평가하고 있다.


분양형 호텔은, 코로나19로 인해 호텔산업 전반이 크게 휘청이고 있는 현 상황에서 다른 유형의 호텔에 비해 더욱 더 큰 타격을 받고 있으며, 향후에는 아예 해당 사업모델이 사장될 위기에 놓여 있다고 하더라도 과언이 아니다.


분양형 호텔의 위기를 극복하고, 오히려 분양형 호텔이 침체된 호텔산업의 새로운 성장계기가 되기 위해서는, 무엇보다 분양형 호텔에 대한 위 문제제기와 관련된 부분이 극복돼야 하는데, 이는 분양형 호텔과 관련된 법률관계를 형성하는 과정에서 분양형 호텔이 가지고 있는 법률적인 특수성에 대한 고려가 충분히 이뤄진 경우에 한해 달성할 수 있는 목표일 것이다.



분양형 호텔의 운영주체 및 적용 법령
우리나라의 현행 법령 중 분양형 호텔만을 대상으로 하는 법률 또는 달리 ‘분양형 호텔’이라는 용어를 쓰는 법령은 없다. 분양형 호텔, 특히 분양형 호텔의 객실은 호텔산업의 기본법이라고 할 수 있는 관광진흥법이 아닌 공중위생관리법의 적용을 받으며, 공중위생관리법에 따라 숙박업 신고를 하는 것은 일반적으로 수분양자가 아니라 위탁운영사인 경우가 보다 많다.


다만 이처럼 위탁운영사가 분양형 호텔을 운영할 수 있는 것은 공중위생관리법에서 관련 권리를 부여하기 때문이 아니라, 부동산의 사용ㆍ수익권을 가지는 소유자가 본인이 해당 객실을 직접 사용ㆍ수익할 수 있는 권리를 위탁운영계약 내지 임대차계약의 형태로 위탁운영사에게 부여했기 때문이다. 즉 위탁운영사는 특별한 사정이 없는 한 계약적 근거에 따라 분양형 호텔의 객실을 운영할 수 있는 권리를 얻게 되는 것이며, 분양형 호텔의 본질적인 사용·수익권은 소유자에게 귀속되는 것이다. 분양형 호텔은 1개의 건물에 복수의 소유권이 존재하는 이른바 집합건물이므로, 이들 소유자들 사이의 법률관계에 대해서는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 “집합건물법”)이 적용된다.


이처럼 분양형 호텔에 대한 법률관계 중 상당 부분은 집합건물법의 직접적ㆍ간접적 적용을 받게 된다는 점에서, 분양형 호텔의 수분양자 및 위탁운영사는 집합건물법에 대해 보다 깊이 숙지할 필요가 있다. 특히 현행 집합건물법은 국내 법령 중 가장 이해하기 어려운 법령 중 하나로 평가받고 있으며, 최근 개정된 내용이 2021년 2월 5일경부터 적용될 예정인 관계로, 이러한 필요성 보다 커지고 있는 상황이다.


이하에서는 분양형 호텔에 대해 가장 흔하게 문제되는 상황에 대해 적용될 수 있는 관련 법령을 간략하게 소개하고자 한다.


분양형 호텔의 ‘관리인’ 선임에 대한 검토
집합건물법 제24조 제1항에 따르면, 구분소유자가 10인 이상인 집합건물은 구분소유자로 구성되는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임해야 한다. 관리인은 집합건물 구분소유자의 법률관계를 조율하고 집합건물의 주된 사무를 처리하게 된다는 점에서 중요한 기관이며, 전문관리인을 선임하는 경우도 상당히 흔하다.


그렇다면 분양형 호텔의 관리인은 누구인가?  대부분 위탁운영사가 관리인을 자처하는 경우가 있는데, 이는 법률적으로 정확하지 않다. 앞서 살핀 바와 같이 위탁운영사는 구분소유자의 대리인 내지 그의 권리 중 일부를 위탁받은 자로, 위탁운영사가 관리인으로 선정될 수 없는 것은 아니나(집합건물법 제24조 제2항), 별도의 선출 내지 선임행위가 필요하다. 또한 복수의 위탁운영사가 있는 경우, 위탁운영사가 관리인으로 선임된다고 하더라도 해당 업체 등이 위탁운영사로서 가지는 지위와 관리인으로서 가지는 지위는 엄연히 구분되기 때문에, 해당 업체는 계약에 따라 정해지는 위탁운영사로서의 의무와 법령에 따라 정해지는 관리인으로서의 의무를 모두 준수해야 할 것이다.


한편 분양형 호텔의 경우, 분양이 완료되기에 앞서 위탁운영사가 선정돼 있을 뿐만 아니라, 해당 위탁운영사가 관리인으로 선임돼 있는 경우도 상당하다. 이는 분양형 호텔의 원시취득자가 분양에 앞서 구분소유자의 지위에서 위탁운영계약을 체결하고 또 관리인 선임절차를 완료하고, 수분양자가 이를 승계하는 형태의 사업구조를 채택할 때 흔히 볼 수 있는 상황이다.


이러한 사업구조의 적법성에 대해서는 상당한 격론이 이뤄지고 있으나, 분양에 앞서 통일된 운영을 위한 기본 ‘운영 인프라’를 설정하는 방안과 최초 수분양자들이 관련된 내용을 전부 결정할 수 있도록 하는 방안 중 어떠한 방안이 무조건적으로 좋다고 단정짓기는 어렵다. 다만 추후 위탁운영계약의 해제 또는 관리임의 해임 및 이와 관련된 분쟁을 최소화하기 위해서는 분양계약 등을 체결하는 과정에서 관련 내용을 수분양자들에게 미리 홍보하는 등의 조치를 취하는 것이 보다 권장된다.



분양형 호텔의 ‘공용부분’의 관리주체에 대한 검토
집합건물법 제2조 제3호 및 제4호 등에 의하면, 집합건물은 크게 전유부분과 공유부분으로 구분된다. 분양형 호텔의 전유부분은 객실로, 이에 대해서는 원칙적으로 수분양자 및 그의 권한을 위탁받은 위탁운영사가 이를 희망하는 바에 따라 사용하게 될 것이다.


한편 분양형 호텔의 공용부분은 결국 컨시어지 등 위탁운영사들이 적극적으로 활용하는 공간이 될 것인데, 분양형 호텔의 공용부분은 누가 어떻게 사용할 수 있는가?


집합건물의 공용부분은 모든 구분소유자가 공유하는 부분으로, 비록 원칙적으로 각 구분소유자에게 본인의 전유부분 면적 비율에 따른 공유지분이 주어지나(집합건물법 제12조 제1항), 이러한 지분은 공용부분 전체에 미치기 때문에 사실상 공용부분 전부를 용도에 따라 사용할 수 있게 된다는 점에서(동법 제11조) 각 구분소유자가 공용부분에 대해 가지는 권리를 어떻게 조율할 것인지가 문제되며, 특히 대법원 2017. 5. 30. 선고 2017두34087 판결에 따라 하나의 분양형 호텔 내 복수의 위탁운영사가 영업을 할 수 있게 됨에 따라 이에 대한 분쟁 또한 더 늘어나게 될 것으로 전망된다.


집합건물법은 원칙적으로 공용부분의 관리는 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 결정하도록 규정하고 있는데(동법 제16조 제1항, 동법 제38조 제2항), 특히 복수의 위탁운영사가 하나의 분양형 호텔에서 동시에 영업을 하고 있는 경우, 위 규정에 따라 다수의 구분소유자들로부터 권한을 위탁받은 위탁운영사가 실질적으로 공용부분의 관리 방법 등에 대해 결정할 수 있는 권한을 가지게 되는지 여부가 문제된다. 이와 같은 경우, 가령 특정 층에 포함된 객실만을 위탁받은 위탁운영사로서는 해당 층의 로비 내지 복도 등 시설은 이른바 일부 공용부분에 해당함을 이유로 해당 부분에 대해서는 위 규정이 보다 제한적으로 적용돼야 함을 주장할 수 있다(집합건물법 제14조).


다만 일부 공용부분이 인정될 수 있는지 여부는 원칙적으로 건물 전체가 완성돼 당해 건물에 관한 건축물대장에 집합건물로 등록된 시점을 기준으로, 소유자들 간에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의해 결정돼야 한다는 것이 대법원의 확립된 입장(대법원 2007. 7. 12. 선고 2006다56565 판결)이라는 점에서, 복수의 위탁운영사가 층을 나눠 영업을 하지 않고 분산해 운영을 하는 경우에는 일부 공용부분이 인정될 가능성이 보다 낮아질 수 있음에 유의할 필요가 있다.


한편 공용부분의 형상 변경 등이 공용부분의 관리가 아닌 ‘기존의 공용부분의 외관과 구조를 변경하거나, 그 기능과 용도를 변경함으로써 공용부분의 형상 또는 효용을 실질적으로 변경시키는’ 공용부분의 변경으로 평가받는 경우(대법원 2008. 9. 25. 선고 2006다86597 판결), 더욱 많은 구분소유자들의 동의를 받아야 할 뿐만 아니라(집합건물법 제15조 제1항), 공용부분의 관리에 대해서는 적용되는 일부공용부분의 법리를 원용하기 어려울 것으로 보인다.


분양형 호텔의 공용부분은 일반 집합건물의 공용부분에 비해, 분양형 호텔 및 관련 사업의 성패에 보다 큰 영향을 미칠 수밖에 없으나, 분양형 호텔의 특수성 등을 크게 고려할 수 없는 집합건물법만으로는 공용부분에 대한 분쟁을 효과적으로 해결하는데 분명한 한계가 있다. 이에 대해서는 추후 입법적 지원 방안 등이 고려돼야 하나, 미봉책으로 동법 제28조에 따른 관리규약에 관련된 내용을 보다 세밀하게 규정하는 방안을 권장하는 바다.


분양형 호텔의 ‘수익보장’ 조건에 대한 검토
보건복지부는 2018년 11월경 당시 전국에서 운영 중이던 124개의 분양형 호텔 중 110개가 소송에 휘말려 있다고 밝힌 바 있다. 분양형 호텔에 대한 가장 흔한 분쟁 유형은 수분양자에게 약속됐던 수준의 수익이 발생하지 않았음을 이유로 수분양자가 책임을 묻고자 하는 경우다.


그렇다면 분양형 호텔의 수분양자는 당초 예상한 만큼의 수익이 발생하지 않았을 때 누구에게 책임을 물을 수 있을가? 이와 관련된 분쟁이 특히 첨예할 수밖에 없는 것은 해당 분양형 호텔이 놓여진 있는 상황에 따라 분쟁의 형태와 분쟁의 상대방이 크게 달라지기 때문이다. 가령 수분양자들이 위탁운영사를 선정하는 과정에서 특정 위탁운영사가 일정 수준 이상의 수익률을 보장한 경우에는 목표 수익률이 달성되지 않았음을 이유로 하는 분쟁의 상대방은 위탁운영사가 돼야 하나, 만일 분양형 호텔을 분양받는 과정에서 분양자가 일정 수준 이상의 수익률을 보장한 경우에는 관련 분쟁의 상대방은 분양자가 되는 것이 보다 일반적일 것이다. 참고로 하급심 판결 중에서는 목표 수익률이 달성되지 않았음을 이유로 해 분양계약과 위탁계약이 전부 해지될 수 있다고 판단한 사례도 있으나(서울고등법원 2018. 6. 7. 선고 2017나2073649 판결), 이는 수분양자와 위탁운영사가 사실상 동일한 회사로 사실상 분양계약과 위탁계약이 하나의 계약처럼 체결된 사안에 대한 판결례로다. 따라서, 해당 판결만을 근거로 목표 수익률이 달성되지 않으면 분양계약과 위탁계약이 전부 해제되거나 분양자와 위탁운영사가 수분양자에게 무조건적인 책임을 부담한다고 판단하기는 어렵다.


한편 분양형 호텔을 분양하거나 위탁운영계약을 체결하는 과정에서 수익보장에 대한 내용이 홍보대상에 포함됐을 때, 분양자와 위탁운영사가 위 수익보장 내용에 어느 정도 구속되는지 역시 문제된다. 이와 관련해 대법원은 상가를 분양하면서 수분양들에게 일정액 이상의 수익을 보장한다는 광고를 한 분양자가 수익을 보장할 의무가 있는지 여부가 문제된 사안에서, 상품의 선전 광고에 있어 다소의 과장 허위가 수반됐다는 것만으로 기망행위라고 볼 수 없으며, 특히 용도가 특정된 특수시설을 분양받을 경우 그 운영을 어떻게 하고, 그 수익은 얼마나 될 것인지와 같은 사항은 투자자들의 책임과 판단 하에 결정될 성질의 것임을 이유로 분양자의 수익보장 의무를 부정한 바 있다(대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결). 즉 분양형 호텔을 분양하거나 위탁운영계약을 체결하는 과정에서 일정한 수익률에 대한 홍보가 이뤄졌다는 이유만으로 이를 보장할 의무가 발생하거나 해당 광고가 과장광고에 해당하는 것으로 간주되지는 않는다. 다만, 하급심 판결 중에서는 분양형 호텔의 수분양자들에게 구체적인 금액을 객실 보유기간 동안 연금처럼 지급하겠다는 취지의 광고가 표시광고법상 거짓·과장 또는 기만적인 광고에 해당한다는 판단이 이뤄진 사례가 있는데(서울고등법원 2017. 10. 11. 선고 2017누45256 판결), 해당 판결의 판시사항에 의하면 구체적이고 확정적인 수치 및 단정적인 문구를 사용하는 경우에는 광고를 한 자가 과장광고에 따른 책임을 부담해야 한다는 판단이 이뤄질 가능성이 있으므로, 분양형 호텔을 분양하거나 그 운영을 위탁을 받으려는 입장에서는 불필요한 오해를 방지하기 위해 광고 내용에 대해 사전 법률검토를 받거나 계약 체결 과정에서 수분양자에게 관련된 내용을 보다 충실하게 설명할 필요가 있다.


관련 법령에 대한 꾸준한 관심, ‘관리단집회’의 스마트한 활용  
유속불식 무익어기(有粟不食 無益於饑)는 곡식이 있어도 먹이지 않으면 굶주림에는 아무런 도움이 되지 못한다는 뜻으로, 아무리 훌륭한 것도 사용하지 않으면 도움이 되지 않음을 뜻한다.


분양형 호텔이 처음 도입될 당시, 분양형 호텔 및 관련 사업에 대한 기대를 상당히 높았고, 일반 국민들 역시 이를 새로운 투자 대상 등으로 많은 관심을 보였다. 이처럼 분양형 호텔은 호텔산업에 있어서도 새로운 활기를 불어넣어 줄 수 있는 신산업으로 각광받았으나, 막상 현 시점에서는 호텔산업의 천덕꾸러기 취급을 받고 있을 뿐만 아니라, 코로나19로 인해 회복될 기미조차 보이지 못하고 있다.


이러한 현상이 발생한 것은, 분양형 호텔에 대해서는 호텔산업과 관련해 발생하는 문제, 집합건물이 겪게 되는 고유의 문제 등이 모두 발생함에도 불구하고, 분양형 호텔을 단지 새로운 유형의 호텔 또는 새로운 투자모델로만 바라봤기 때문일 것이다. 따라서 분양형 호텔의 부활 또는 산적한 현안의 해결은 이러한 문제를 인정하고 이를 하나씩 차분히 풀어나가는 것에서부터 시작돼야 한다.


분양형 호텔의 경우, 그 운영 등에 개입하는 관계자들이 많은 관계로, 간단한 분쟁이 첨예하게 번질 수 있는 바, 원활한 운영을 위해서 관계자들이 관련 법령 등을 숙지하는 것은 물론, 집합건물법에 따라 구분소유자 등으로 구성되는 관리단집회를 운영하는 데 있어 관련 현안에 대해 다 함께 법률적인 자문을 받고, 이를 토대로 각종 현안에 대해 보다 원만하게 풀어나갈 수 있도록 조치하는 등 스마트한 운영이 필요할 것이다.



법무법인 (유)율촌 한수연 변호사
syhan@yulchon.com / tskim@yulchon.com

법무법인(유) 율촌은 '정도를 걸으며 혁신을 지향하는 최고 전문가의 공동체'를 비전으로 삼고 있으며, 축적한 경험과 전문성 등을 자산으로 삼아 다양한 업무 분야에 대해 원스톱 법률서비스를 활발하게 제공하고 있다.



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