지난 호에서는 <그림 1>과 같은 ‘입지 분석’ 프로세스에서 ‘점포 특성’ 조사 방법을 살펴봤다. 이번 호에서는 ‘시설조건’ 및 ‘입지특성’이 조사 및 분석방법을 알아본다.
점포의 시설조건 조사하기
입지분석에서 네 번째 단계에 속하는 ‘점포의 시설 조건’ 분석은 디자인 요소보다는 점포를 활용하는 데 필요한 기능적인 시설 조건을 확인하는 절차라고 할 수 있다. 시설조건에 해당 하는 항목을 구체적으로 살펴보면, ‘전기 용량, 도시가스 공사여부, 상하수도, 공조시설, 화장실’ 등이 있다. 특히 외식업체 같이 전기를 많이 사용하는 경우, 점포에서 이용할 수 있는 기본 전기용량이 부족할 수 있다. 전기용량은 신축건물의 경우 가정집은 3kW, 상업공간은 5kW정도가 계약전력량으로 돼있는 경우가 많다. 이는 전기고지서나 한국전력에 문의하면 쉽게 알 수 있다.
점포의 업종변경 등으로 판매시설을 음식점으로 바꾸는 경우 오븐기나 냉온풍기를 추가로 설치한다면 5kW~10kW 용량의 전기기기가 많아지면서 전기승압이 필요할 수 있다. 전기승압의 경우 건물의 형태에 따라 차이가 있지만 기본적인 비용(기본시설부담금)은 <표1>과 같이 5kW 초과분의 경우 매 1kW에 대해 8만 6000원(공중 공급의 경우)을 부담해야 한다. 그 외에 배관 및 배선 교체비에 배전판까지 교체하는 전기공사를 포함하면 적지 않은 금액이 발생한다. 좀 더 구체적인 사항은 한전 사이버 지점(http://cyber.kepco.co.kr)을 참고하자.
시설조건 조사에서는 전기용량 외에도 도시가스에 대한 면밀한 검토가 필요하다. 음식점은 도시가스가 타 열원에 비해 저렴해 많이 사용하고 있다. 다만 건물 내부까지 가스관이 연결돼있지 않다면 300~500만 원의 설비비용이 발생한다. 주방의 작은 가스 배관의 이동에도 가스배관공사와 재신고 허가비를 포함하면 생각보다 많은 금액을 지불할 수 있다. 그 외에도 상하수도가 설치돼 있지 않거나 수도시설의 수압이 약한 경우 추가적인 비용이 발생할 수 있다.
음식점의 경우 화장실의 정화조 용량을 확인하는 것도 매우 중요하다. 건물의 전체 정화조 용량을 확인한 후, 자신이 창업하려는 업종이 가능한지 여부를 확인한다. 이는 건축물대장과 구청 위생과를 통해 확인할 수 있다. 이미 기존에 외식업을 하고 있던 점포였다면 특별히 다시 확인 할 필요는 없지만 업종이 다른 점포를 인수하는 경우라면 점포 계약 시 꼭 확인하고 정확히 파악해야 한다. 만약 파악이 힘들면 임대차 계약서에 향후 정화조로 인한 모든 문제 해결을 임대인이 책임진다는 단서조항을 포함시켜야 한다.
지금까지 확인해야 하는 시설조건 외에도 계약 후 많은 창업자가 어려움을 겪는 경우는 비나 물이 새는 누수, 습기에 의한 결로 및 곰팡이 문제 등이 있다. 이는 현장을 면밀히 검토하고 의심이 생기는 경우에는 향후 건축물 자체의 문제로 인한 책임관계를 계약서에 명시해야 한다.
시설조건 중에서 가장 관심을 가져야 하는 부분은 화장실이다. 화장실의 정화조 용량 이외에도 화장실의 위치도 살펴봐야 한다. 만약 화장실이 점포 내부에 있는 경우, 창업자가 임의로 시설공사를 할 수 있지만 공동으로 사용하는 화장실을 이용해야 하는 경우는 청결을 유지하고 관리하는데 문제가 발생할 소지가 많다. 음식점은 화장실 청결이 소비자에게 매우 중요한 선택속성이 될 수 있다는 점에서 관심을 가지고 확인해야 한다.
점포 입지특성 조사하기
입지분석의 다섯 번째 단계는 입지특성 조사다. 입지특성은 점포의 ‘가시성, 접근성, 홍보성, 인지성, 호환성, 주차편의성’을 포함한다. 각각의 세부내용을 살펴보면 다음과 같다.
특성1. 점포의 가시성
‘점포 앞을 지나는 고객이 점포를 발견하기 쉬운 정도’를 가시성이라고 한다. 소비자가 점포를 지나다 보면 어떤 점포는 눈에 잘 띄고 어떤 점포는 잘 보이지 않는다. 점포가 소비자의 눈에 얼마나 잘 보이는가의 척도는 지리적 특성 중 가장 중요한 요소이므로 입지조건에서 가장 중요한 요건은 가시성이 좋은 곳이라 할 수 있다. 다음과 같은 사례를 살펴보자.
◀ 건물의 좌측과 우측의 경계면보다 점포의 전면이 길거나 볼록하게 튀어 나온 건물의 1층이 잘 보인다. 그래서 일반적으로 예비창업자들은 1층 점포를 선호한다. 점포를 구하다 보면 1층 점포의 임차료가 2층 이상 보다 면적 대비 2배 이상 비싼 것을 알 수 있다.
◀ 넓은 유리창의 점포가 좁은 유리창의 점포보다 눈에 잘 띈다.
◀ 가로수가 점포의 간판이나 전면을 가리는 경우에는 가시성이 떨어진다. 겨울과 봄에는 가시성이 뛰어났던 점포가 여름과 가을에는 잎이 울창한 가로수로 인해 가시성이 떨어지는 점포가 된다. 특히 2층의 경우 나무의 특성상 상부가 울창하므로 점포 선정 시 특히 유의해야 한다.
◀ 가시성이 떨어지는 점포의 문제를 극복하기 위한 방법으로 간판을 포함한 점포 외부의 파사드 또는 익스테리어를 강조할 수 있다. 가로수가 문제가 되는 경우 사전에 잘 확인하고 편법을 쓰기 보다는 구청 등에 가지치기를 요구해 본다.
특성2. 점포의 접근성 및 주차편의성
접근성이란 ‘소비자가 점포를 방문하게 될 가능성’을 의미한다. 즉 ‘얼마나 그 점포를 쉽게 찾아 올 수 있는가를 판단하는 척도’다. 점포 진입이 수월하다는 것은 접근성이 좋다는 것이고 고객이 접근하기 편리하다는 것이다.
집합건물의 경우 건물 내에서 계단이나 장애물 등에 의해 고객의 접근이 방해되는 것이 없는지 확인해야 한다. 또한 가시성이 좋은 점포를 보고 점포의 입구를 찾았는데 입구 위치를 찾기 힘들다거나 입구는 찾았는데 들어가는 통로가 미로처럼 돼있는 경우는 모두 접근성이 좋지 않은 경우다. 접근성은 ‘멀리서 찾아오는 고객이 쉽게 찾을 수 있거나 차량을 이용해 방문하는 고객의 편리성’을 의미하기도 한다. 차량을 이용하는 소비자가 많은 점포의 경우는 주차 편의성에도 많은 관심을 기울여야 한다.
국토해양통계누리(http://stat.mltm.go.kr)의 자동차등록현황보고에 따르면, 우리나라의 자동차 등록대수는 국민 2.7명당 1대로 조사 됐고, 주차시설은 2가구당 1대 꼴로 나타났다. 이는 차량유입고객의 비중이 대단히 크다는 것을 알게 해 준다. 요즘 고객들은 자가용을 이용해 점포를 방문하는 경우가 많기 때문에 점포에서 사용할 수 있는 주차장이 있다는 것은 큰 경쟁력으로 작용한다. 자체적인 주차장이 없는 경우 대체할 수 있는 주변의 주차장을 확인하는 것도 필요하다. 발레파킹이나 주변 공공 주차시설이나 전용유료주차장 등을 계약해 고객들이 이용할 수 있도록 사전에 준비해야 한다.
특성3. 점포의 홍보성
홍보성이란 ‘고객에게 점포를 유효하게 알릴 수 있느냐의 정도’를 의미한다. 점포의 가시성은 뛰어난 데 간판을 달 수 없다면 점포가 어떤 곳인지 알 수 없어 고객과의 소통이 단절 돼 홍보성이 떨어진다. 또한 돌출간판이 측면에서 잘 보이는 위치에 있을 경우 홍보성이 뛰어나지만 반대방향에서 전면 간판을 가려 역으로 홍보성을 떨어뜨릴 수 있다. 간판은 점포의 홍보에 가장 중요한 역할을 담당하는 도구이다. 따라서 간판의 크기나 위치를 주의 깊게 살펴봐야 한다. 간판을 통해 점포의 위치를 노출 시킬 수도 있으며 점포의 업종에 대해 잠재고객들에게 알릴 수 있다. 홍보성이 뛰어난 점포는 보통 전면이 길고 전면간판의 위치가 좋으며 돌출 간판까지 설치할 수 있는 점포다.
특성4. 점포의 인지성
인지성은 가시성과 연관 있는 특성으로 ‘점포를 찾아오는 고객에게 점포의 위치를 쉽게 설명 할 수 있는 정도’를 의미한다. 다른 한편으로 ‘소비자가 점포를 인지하고 기억하기 쉬운 정도’를 의미하기도 한다. 인지성은 홍보성과도 깊은 연관이 있다고 할 수 있으며 일반적으로 가시성, 인지성, 홍보성은 명확하게 구분이 곤란해 하나의 특성으로 결합해 측정하기도 한다. 보통 인지성이 뛰어난 점포는 주변에 대표적인 건물이나 시설, 유명 브랜드 매장이 있는 경우다.
특성5. 점포의 호환성
점포의 호환성은 ‘점포에 입점 가능한 업종의 다양성 정도’를 의미한다. 1급지의 경우 판매점이나 서비스업, 외식업 등 다양한 업종의 성공가능성이 높은 경우이므로 호환성이 높다. 그에 반해 3급지는 업종 선택의 폭이 좁으므로 호환성이 나쁘다. 점포의 호환성이 높으면 다음과 같은 장점이 있다.
◀ 다양한 업종이 가능한 입지는 사업위험 관리가 용이하다.
◀ 업종 선택의 폭이 넓은 경우 업종변경이 용이하다.
◀ 실패로 인한 폐업 시 매수자 발굴이 용이하다.
입지특성 분석 사례
입지수준을 판단하기 위해서는 위에서 살펴 본 5가지 항목에 대해 양호와 불량을 검토하고 그 수에 따라 점포의 입지수준을 1급지, 2급지, 3급지로 구분한다. 물론 여기서 언급된 5가지 항목을 가시성, 접근성, 호환성과 같이 3가지로 줄여 조사할 수도 있다. 양호와 불량을 판단하는 기준은 절대적으로 정해진 것은 아니므로 각 입지를 비교해 상대적으로 평가한다.
상황에 따라서 입지를 별도로 평가하지 않더라도 이미 직관적으로 1급지, 2급지, 3급지가 구분돼 있는 경우도 있다. 이런 경우에는 점포의 상황을 개별적으로 고려해 조정을 하는 것이 필요하다. 예를 들어 상권에서 1급지 공인된 입지라도 점포의 전면을 가로막는 가로수나 전기시설 등의 장애물로 인해 2급지로 판단해야 하는 경우도 있다.
입지를 조사할 때 접근성을 위주로 본다면 점포로 유입돼야 할 유동인구를 직접, 간접적으로 막는 단절요인을 고려해야 한다. 단절요인은 크게는 자연지형물에서 점포자체의 장애요인인 경사, 화단, 계단 등과 같이 작은 장애요인도 있다. 가장 큰 단절요인은 경쟁점포인 경우가 많다.
모든 입지특성을 각각 조사해 비교하는 경우도 있지만 다음 <표 4>와 같이 입지를 상대적으로 비교하는 경우에는 비교표를 만들어 조사하는 것이 효율적이다.
김영갑
한양사이버대학교 호텔조리외식경영학과 교수
김영갑 교수는 한국농수산식품유통공사 외식산업발전포럼위원, 식품산업발전자문위원, 우수외식업지구 평가위원과 함께 한식재단의 해외 도시별 정보 전략조사 자문위원, 해외 외식·한식산업 조사모델 개발 자문위원 등으로 활동했다. 저서로는 외식창업론, 외식마케팅, 외식메뉴관리론, 상권분석론 등이 있으며, 현재 한양사이버대학교 호텔조리외식경영학과 교수로 재직하면서 평생교육원의 상권분석전문가 과정(오프라인)을 운영하고 있다.
