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전복선

[전복선의 Hospitality Management in Japan] 학원의 이유 있는 변신. 호텔 칸라 교토ホテルカンラ京都


호텔 칸라 교토가 오픈하게 된 배경을 살펴보면 일본의 시대적인 현상이 보인다. 출산율 저하, 학령 인구 감소는 학원 사업의 고전으로 이어졌고, 문을 닫은 학원은 디자인의 가치를 더해 호텔로 다시 태어났다. 학원의 이유 있는 변신, 그 중심에 호텔 칸라 교토가 있었다.




오픈 배경과 UDS
디자인 회사인 UDS주식회사(대표이사 나카가와中川敬文)는 일본 대형 철도 회사인 오다큐 전철(小田急電鉄)의 모체 오다큐 그룹(小田急グループ)의 계열회사로, 2010년 입시학원인 요요기 제미널(代々木ゼミナール)의 교육시설을 호텔로 리모델링해 ‘호텔 칸라 교토(ホテルカンラ京都’)를 오픈했다. 그리고 2016년 10월 17일, ‘호텔 칸라 교토’는 리뉴얼 오픈을 하면서 디자인 호텔로 거듭났다. 이번 리뉴얼로 객실은 기존 29실에 39실을 더한 68실이 됐고, 카페&숍, 철판 요리 레스토랑, 이탈리안 레스토랑, 스파 등 부대시설을 새롭게 오픈했다.
최근 일본은 학령인구가 급격히 감소해 대학진학자 수가 줄자 학원들이 연이어 도산하기 시작했다. 일본에서 넘버원으로 꼽히는 입시학원 요요기 제미널은 이런 변화에 대응해 교육시설의 매각과 함께 교육 관련 사업을 줄이고 부동산 사업으로 방향을 바꾸기 시작했다. 이 과정에서 요요기 제미널은 오다큐 그룹에 교토의 교육시설을 매각했고, 오다큐 그룹은 디자인 회사이자 지역 활성화를 추진하기 위한 계열사인 UDS에 이 시설을 맡긴 것이다.
UDS는 ‘모든 사람들이 설레는 지역 만들기’를 미션으로 내걸고 사업 기획, 건축 설계, 점포 운영을 진행하고 있으며, 입주자 개개인의 요구를 이끌어 내 커뮤니티의 토론과 합의를 거쳐 새로운 시설을 만들어 내는 과정에 공을 들이고 있다. 또한, 부동산 리노베이션 사업, 어린이 직업 체험 시설인 ‘키자니아 도쿄(キッザニア東京)’ 등 다양한 시설에 새로운 가치를 더하는 작업을 해왔다. 이런 경험들을 토대로 지역 문화 재생이라는 키워드에 걸맞은 호텔 칸라 교토를 완성한 것이다.

 



건물의 가치를 더하는 용도전환(Conversion)
용도전환은 현재의 건물 용도를 변경해 새로운 용도로 건물을 재생 활용하는 방법이다. 어려운 시기를 극복하는데 적합한 많은 장점을 가지고 있다. 첫째, 공급 과잉 시장에서 수요가 많은 시장으로 용도를 전환해 수익을 보장할 수 있다. 둘째, 건물을 해체하는 재건축에 비해 짧은 시간에 저렴하게 새로운 기능의 건물로 업데이트할 수 있다. 셋째, 건물의 자산 가치를 향상시키고 보다 높은 가치를 창출한다. 넷째, 일부 입주 세입자의 영업을 계속하면서 건물 기능 향상이라는 용도 전환을 동시에 꾀할 수 있다. 다섯째, 세입자의 경우 빌딩의 일부를 다른 용도로 전용하고 임대료 수익을 향상시킨다. 여섯째, 보조금 제도 적용의 가능성이 있다.
호텔 칸라는 이런 이점 외에도 디자인, 사업성, 그리고 사회적 의미 이 세 가지를 고려해 용도전환한 케이스다. 디자인에서는 교토의 지역성과 UDS가 추구하는 젊고 예술적인 감각을 반영하는 것이었고, 사업성에서는 인구감소로 고전하고 있는 학원과 학원기숙사 시설을 새로운 사업가치 모델인 호텔로 활용할 것을 제시해 수익창출의 길을 모색한 것이다. 건물을 완전히 해체해 새로 건축하면 방대한 폐기물이 나오지만, 용도전환을 하면 폐기물의 양이 줄어 환경 보호에 일조할 수 있다는 측면에서 사회적 의의를 찾을 수 있다.




‘계승과 혁신’의 철학을 담은 디자인 호텔
디자인 호텔은 이용자에게 제공하는 호스피탤리티의 일환으로 건축과 실내 디자인을 활용해 질 높은 호텔의 내부 공간과 숙박 환경을 제공한다. 또한 호텔이나 객실마다 각각의 디자인 콘셉트를 두고, 테마에 따라 디자인된 개성적인 공간은 다른 호텔과의 차별화를 도모한다.
호텔 칸라 교토는 디자인 호텔로 거듭나는 과정에서 기존 건물을 살리면서 교토라는 지역 분위기를 최대한 공간에 반영하는 ‘계승과 혁신’을 콘셉트로 추구했다. 리뉴얼에서 중점을 둔 것은 교토의 전통주택 양식인 ‘마찌야 스타일(マチヤスタイル)’이다. 객실과 공용 부분은 교토의 전통적인 도자기 타일과 세면대, 니시진 오리(西陣織)의 풋슬로우(フットスロー), 교토 당지를 이용한 후스마(ふすま) 등 일본과 교토에서 축적해온 기술과 기법을 계승하면서 혁신을 추구해 고객의 마음을 움직이는 따뜻한 공간을 완성했다. 또 교토의 아티스트인 Sai의 아트를 설치하는 등 구조부터 소품까지 콘셉트에 충실한 느낌이다. 교토 특유의 아름다움과 호스피탤리티를 체험할 수 있는 호텔이다.

디자인 호텔은 ‘대형화되고 체인화되는 호텔들과는 달리 다양성에 대한 가치를 인정하고 디자이너의 디자인 개념과 언어를 통해 다양한 표현 방법과 원리를 공간에 적용해 새로운 공간과 삶의 무대를 제공하는 호텔’이라고 말할 수 있다. 따라서 디자인 호텔은 양적, 질적으로 향상되고 있는 호텔문화에 있어 이용객에게 보다 차별화고 새로운 공간과 감각을 제공한다. 호텔 칸라 교토는 학원에서 호텔로의 용도전환을 통해 한 번, 그리고 디자인 호텔로의 변환을 통해 또 한 번 고객에게 차별화된 가치를 전달하는 의미 있는 공간이라는 생각이 든다.


전복선
Tokyo Correspondent
럭셔리 매거진 ‘HAUTE 오뜨’에서 3년간 라이프스타일에 관련된 다양한 분야에서 취재경험을 쌓은 뒤, KBS 작가로서 TV프로그램을 만들면서 인쇄매체에 이어 방송매체로 그 영역을 확장했다. 그 후 부산의 Hotel Nongshim에서 마케팅 파트장이 되기까지 약 10년 동안 홍보와 마케팅 분야의 커리어를 쌓았으며, 부산대학교 경영대학의 경영컨설팅 박사과정을 취득했다. 현재 도쿄에 거주 중이며, 다양한 매체의 칼럼리스트이자 <호텔&레스토랑>의 일본 특파원으로 활동 중이다.


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