현재 국내에는 특급호텔, 비즈니스호텔, 리조트호텔, 레지던스호텔, 호스텔 등 다양한 형태의 호텔이 존재한다. 이에 연재 기고를 통해 본지에서는 현재 국내에 가장 많은 사업이 벌어지고있는 비즈니스호텔, 그 중에서도 도심지역 250개의 객실 수준 정도의 호텔을 만들기 위한 과정을 풀어보고자 한다.

사업비 분석
지난 호에 시장분석과 입지분석을 하였으니 이번 호에는 지난 분석에 따른 사업성 검토 및 사업계획 수립에 관하여 알아보기로 하자. 대상 토지를 확보하였으면 이에 따른 사업비 분석을 하여야 할 것이다. 사업비 구성요소를 보면 크게 토지대금, 직접공사비(건축, 인테리어), 비품, 인허가비용, 용역비(컨설팅, PM, CM, 건축 설계비, 인테리어 설계비, Display 및 Art work 설계비, 조경 설계비), 인허가 비용, 제세공과금, 금융비용(PF 이자 등), 간접비용, 유보금 등이 있다. 이에 기 확보된 대상 토지(가상)를 대상으로 우선 총 사업비를 가상으로 산출해 보도록 하자.

사업비 재원조달 계획 수립
위 표에서 분석한 대로 총 사업비가 산출되었으니 사업비의 재원조달 계획을 수립해 보자.
재원조달 방법은 크게 자기자본, 브릿지론, PF자금, 관광진흥개발기금, 부동산펀드, 리츠자금 등의 방식이 있다. 우선 가장 중요한 재원은 자기자본이다. 앞서 이야기 하였듯이 호텔개발사업은 10년 이상의 투자로 진행하여야 하는 업종이니만큼 자기자본의 비율이 최소 40% 이상이어야 변하는 시장경제에 대한 대응력을 확보할 수 있고 안전성을 유지할 수 있다. 각 재원 조달 방식에 대해 하나씩 검토해보면 제일 먼저 브릿지론(Bridge Loan)은 개발초기단계 소요자금으로 토지구매비, 사업준비금 등으로 주로 사용되고 금리수준이 높은 단기자금으로 보면 될 것이다. 브릿지론 활용의 세부 사항을 보면 차주는 사업주 또는 시행사가 될 것이
고 대출기간은 1년 이내로 8% 이상의 고금리인 경우가 대부분이다. 자격구비조건은 사업부지 계약서, 건축공사 계약서 및 책임준공 확약서 외 필요시 건축심의, 호텔임대차 계약 등을 요구하며 기타 근저당 설정, 연대보증 등의 절차를 필요로 한다.
그 다음 건축공사 등의 시설자금으로 활용되는 PF(Project financing) 자금과 관광진흥개발기금이 있다. 이 두 방식은 혼용 사용할 수 없으니사업주는 자신의 여건 즉 자기자본 확보비율에 따라 선택 사용할 수 있다. 자기자본이 30% 이상 확보된 경우 관광진흥개발기금을 활용하여 금리부담을 낮출 수 있고 자기자본 비율이 낮은 경우 경우에는 금융권의 PF를 활용하면 된다. 우선 관광진흥개발기금을 알아보면 관광진흥개발기금은 시설자금과 운영자금으로 나누어 신청 가능하고 1차 시설 자금은 아래와 같은 방식으로 신청한다.

관장진흥개발기금의 융자조건은 아래와 같다.

기존 금리는 공공자금관리기금이 선정한 변동금리에서 -1.25%의 우대금리를 적용받고 5년 거치 5년 상환의 조건이며 년 2회의 신청이 가능하다. 참고로 2015년 상반기 자금은 2014년 11월 23일부터 12월 16일까지 신청하고 심사에 통과되었을 시 2015년 1월 중순부터 집행가능하다고 볼 수 있다. 신청자금은 분기별로 사업비로 70% 이상 소진되어야 하니 사업자는 사업비 지출계획에 맞추어 분할 지급받는 방식도 고려되어야 한다. 또한 금융권에서 실시하는 대출자격 심사도 까다로워졌으니 사업자는 자신의 여건(자기자본비율, 신용 등의 담보능력)을
충분히 고려하여 적절한 사업계획서를 작성하여 신청함이 바람직하다.
이와 같은 관광진흥개발기금을 받는 경우에는 대실이 불가능하고 추후 사업자 변동 등에 따른 조건에 따라 승계가 불가능한 경우가 있으니 향후 사업계획에 따른 충분한 검토를 필요로 한다.
다음 PF자금은 3년 정도의 사업자금으로 대개 사업자 신용도에 따라 5%~6% 대의 중간금리를 형성하고, 자격요건은 브릿지론의 요구사항과 흡사하다. 이렇게 완성된 호텔사업장은 향후 사업성과 운영수익이 좋을 시 부동산 펀드, 리츠 등을 활용하여 PF를 상환하고 중장기 원금 및 이자 상환방식으로 전환하여 금리를 낮출 수 있다.

사업장 수익 분석
이제 재원을 마련하였으니 대상 사업장에 대한 수익 분석을 하여야 한다.
좌측 페이지의 <추정손익분석> 도표와 같이 최소 5년 이상의 장기 계획을 수립하여야 하고 장기로 10년에서 15년 사이의 원금회수가 가능한지 검토해 보기로 하자.

운영 계획
대다수의 사업자들이 독자적인 자체운영을 선호하며 사업을 진행하고 있다. 이 경우 운영에 대한 경영자의 빠른 의사결정과 시장분위기에 따른 발빠른 대응과 개선을 진행할 수 있는 좋은 장점을 보유하고 있고 사업수익의 최대치를 사업주 단독으로 취득할 수 있으니 사업주 입장에서는 가장 편한 방법이다. 하지만 고려되야 할 부분은 사업주의 호텔경영에 대한 이해와 많은 경험치수를 필요로 한다. 사업주의 결정이 그대로 사업 성패에 직접 작용될 수 있으니 노련한 스태프 구성을 전제로 하여야 할 것이다. 또한 영업에 필요한 요소들을 구축하기 위해 많은 초도자금 투자를 필요로 하고 브랜드 파워가 약한 만큼 지속적인 홍보와 영업망 확충을 위한 노력을 필요로 한다. 이러한 약점을 보완하기위해 브랜드 파워와 경영지원이 가능한 프랜차이즈 또는 전문경영인으로 구성된 위탁운영 등의 방식을 선택 할 수 있다. 하지만 사업위험성을 줄일 수 있는 이 두가지 방법의 선택 시 이에 따른 5%~15% 정도의 판매수익을 지불하여야 하고 부분적인 경영간섭과 결과에 따른 모든 책임을 사업주가 부담하여야 한다. 하지만 효율적인 인원관리와 프랜차이즈 혹은 위탁운영자가 가지고 있는 기존 영업망의 공동이용이 가능하며 매출 증대 및 빠른 사업정상화에 기여하는 장점도 존재한다.
이 방식 외에 전체 임대방식(Master Lease)이 있는데 사업자 입장에선 일반건물의 임대차처럼 장기적으로 고정적인 수익을 확보할 수 있는 장점이 있어 부동산 투자 수익을 기대하는 사업자 입장에서는 선택할 수 있는 좋은 방식이다. 임대방식은 10년에서 15년 이상의 장기임대를 원칙으로 하고 일정금액의 보증금과 임대료를 기준으로 한다. 예를 들어 도심 한복판에 위치한 A호텔의 경우 220실 기준으로 보증금 30억원에 월 4억 원 정도의 임대조건을 형성하고 있다. 이 외에 일정액의 보장임대료와 영업에 따른 수익분배 방식을 혼용하는 경우와 임대료 자체를 매출수익분배(매출의 40% 이내)를 채택하는 경우도 있다. 하지만 이 방식의 단점으로는 시장경제 초점에 따른 수익증대를 기대할 수 없고 임대운영사의 사업승패에 따라 임대기간 보장에 어려움이 발생할 수 있다. 이에 사업자는 건전한 운영사 선정에 노력하여야 하고 계약조건 등을 철저히 검토하여 장기적인 임대 안전성을 확보하여야 한다.

<2014년 12월 게재>

유용욱 JY D&C 대표이사

90년대부터 2000년대 초반 인테리어 도급순위 1위인 풍진ID 및 피플종합건설 등의 대표이사 부사장으로퇴임하는 등 건설사에 몸을 담았고, 비즈니스 호텔의 Construtor PM 역할을 맡았으며, 국내 특급호텔 30개 정도의 시공 경력과 건설과 인테리어 회사에서의 경험을 베이스로 현재 다수의 호텔 PM 업무를 수행 중이다.
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