현재 국내에는 특급호텔, 비즈니스호텔, 리조트호텔, 레지던스호텔, 호스텔 등 다양한 형태의 호텔이 존재한다. 이에 연재 기고를 통해 본지에서는 현재 국내에 가장 많은 사업이 벌어지고 있는 비즈니스호텔, 그 중에서도 도심지역 250개 객실 수준 정도의 호텔을 만들기 위한 과정을 풀어보고자 한다.
2017년까지 객실 부족 현상 지속 예상
모든 사업이 그렇지만 하고자 하는 사업의 현 시장 상황 및 향후 미래 전망의 분석은 중요하다. 특히 호텔처럼 막대한 초도 투자비가 들어가는 사업의 경우, 향후 10년~20년의 변화 예측은 필수적이라 생각된다.
현재 국내 호텔 객실 수는 지난 3년간 심각한 부족 현상을 겪고 있고 많은 전문가들과 정부 유관 기관에서는 서로 다른 예측들이 쏟아지고 있는 실정이다. 혹자는 향후 1년~2년 사이에 현재 진행되고 있는 Project들이 완성되면 과잉공급으로 기존 사업장들이 심각한 경영난에 봉착할 것이라 하고 다른 편에서는 늘어나는 내방객의 숫자를 감당할 수 없어 최소 5년간은 부족 현상이 지속될 것이라 예측한다. 실제로 정부 발표를 보면 2010년 정부에서 2012년까지 약 1만 6000실 부족을 예
측했고 서울시는 2011년, 2015년에 약 3만 4000개이 객실이 부족할 것이라고 발표했다. 반면 주관부서인 문화관광부는 2012년 발표에서 향후 약 4만 실이 공급되고 2014년에는 부족이 해소될 것으로 밝혔으나 2014년 1월에서는 2017년까지 부족현상이 해소될 수 없다고 전했다. 이러한 정부 발표의 변화에서 보듯이 2012년 7월, 관광숙박시설 확충을 위한 특별법으로 정부에서 많은 규제를 풀어주고 특례를 적용하였지만 실제 상황은 생각처럼 많은 객실의 증가를 유도하지 못하고 있다.
그 이유를 살펴보면 사업성이 있는 지역은 도심 선호지역으로 한정되고 있는데 국내 높은 토지가, 건축비 등을 고려할 때 투자 대비 수익성에서 신축 물량이 나오기 어렵고 신축에 비해 비교적 쉬운 리모델링의 경우도 호텔 구조에 맞는 대상 건물을 찾기 힘들며 건물 전체 명도기간(최초 2년)을 맞추다 보면 신축보다도 사업 기간이 길어지는 어려움이 있다.
국내 내방객 수, 높은 증가 추세 보여
반면 국내를 찾은 내방객의 숫자는 매년 20% 정도의 높은 증가 추세를 지속하고 있고 그 기세는 좀처럼 꺾일 조짐을 보이지 않고 있는 실정이다. 실제 한국을 찾는 내방객의 수적 변화를 보면 2010년 880만, 2011년 980만, 2012년 1100만, 2013년 1220만, 2014년 올해는 이미 8월 기준으로 943만 명을 돌파하였고, 연말까지 1400만 명을 예측해 볼 수 있으며 증가율은 전년 대비 약 16% 증가로 작년 증가율보다 더 높은 형태를 보이고 있다. 이와 같은 고속 증가에 중심에는 중국인의 내방이 큰 축을 이루고 있는데 이미 8월까지 411만 9337명이 내방하여 작년 내방 중국인 432만을 육박하고 있어 최소 30%~40% 이상의 증가 추세를 보이고 있다. 중국인의 지난 5년간 내방객 변화를 보면 2010년 188만에서 2013년 432만으로 약 230% 정도의 증가를 보였고 올해 예측에서 보듯이 증가율은 매년 더 높은 상승률을 나타내고 있다. 뿐만 아니라 우리와 약간의 정치적 마찰 등으로 과거 주 방한 대상이었던 일본이 10% 미만의 감소를 보인 것을 제외하면 한국의 국력신장, 한류, 쇼핑 관광, 성형, 미용 등의 요인으로 동남아, 미주, 유럽의 방한 숫자도 지속적으로 증가 추세를 보이고 있음을 알 수 있다.
신규 호텔 사업 위해 철저한 계획 수립 필요
시장 증가 예측과 늘어날 수 있는 객실 공급량을 분석할 때 인접국과의 외교, 정치 등의 돌발상황을 제외하고는 향후 5년 이상 객실 부족현상은 계속될 것으로 예측되며 공급 물량도 도심에서 벗어나 도심외곽 지역까지 확산될 것이다. 다만 지속적으로 증가될 공급량에 대비하여 새로운 발상과 준비가 필요한 시점으로 신규 사업을 준비하는 사업자는 좀 더 많은 계획을 수집하여야 할 것이다. 현재 도심에 존재하는 대다수의 호텔과 진행 중인 사업을 보면, 고객의 취향 선호도 등이 전혀 무시되고 사업 이익만을 추구하여 많은 객실 수 확보에만 연연하고 있는 실정이다. 이는 향후 공급 물량이 어느 정도 균형을 맞추었을 때 경쟁력 약화라는 치명적 약점으로 작용할 것이다. 앞서 말한 대로 호텔사업은 많은 초도 투자비가 소요되고 그 수익률에 있어 적어도 10년~20년의 장기 투자 성격을 띤 사업이니만큼 철저한 계획수립에 의한 신규 사업이 필수적이다. 그러면 어떤 계획을 준비하여야 할지 알아보도록 하자.
시장분석
우선 방한 고객의 국가별 취향의 차이, 연령대, 국내 방문 목적, 고객 편리성 요구사항 등 여러 가지를 고려하여야 한다. 예를 들면 가장 많은 방문을 차지하는 중국인의 경우, 국내 비즈니스 호텔의 단위 객실 규모(약 5평∼7평)에서 불만을 표시하고 있고, 아직도 많은 해외 방문 횟수를 경험치 않고 있어 자신들이 선호하는 색상, 디자
인 등이 확실한 반응을 보이고 있다. 이에 주변국(일본, 동남아)은 중국인만을 위한 가장 중국적인 전용 호텔이 생겨나고 있는 사례이고 과거와 달리 젊은 층의 고객 숫자가 증가하고 단체 관광 위주에서 최근엔 FIT 고객 즉 5명 단위 이하 관광객이 빠른 속도로 증가하고 있다. 이들을 위한 다인실(3∼4인실), 국내관광지, 교통 등의 정보를 개개인이 손쉽게 확보할 수 있도록 비즈니스 룸을 겸한 정보휴게실 등의 공간 구성과 IT 시대에 맞는 유무선 네트워크 구성이 필요하다. 심지어 최근에는 객실관리 시스템을 모바일과 연계할 수 있는 시스템도 개발, 선보이고 있는데 호텔을 찾는 고객이 호텔측 어플 서비스에 의해 과거 객실 키 대신 본인 스마트폰을 사용하여 객실 출입을하고 지역관광지 검색, 교통 검색 뿐만 아니라 외부에서 사전에 자신의 객실 냉난방까지 콘트롤할 수 있는 시스템이다. 이는 FIT 고객에게 좋은 서비스 항목이라 볼 수 있다.
반면 중국인 다음으로 많은 비율을 차지하는 일본인 내방객의 경우를 보면 객실 구성에 있어 방의 크기는 5평 정도에도 큰 영향을 미치지 않고 화장실의 욕조를 선호하고 변기와 세면 공간의 분리를 선호하는 성향이다. 일본인 내방객의 연령, 내방목적 등도 과거와 다른 성향을 보이고 있다. 한류, 쇼핑 등의 영향으로 고객층이 젊어지고 있고 내방 규모도 FIT 고객 즉 개인 여행객이 많은 비중을 차지하고 있다. 이런 트렌드 분석을 통해 사업을 시행하는 신규 사업자가 자신이 하고자 하는 호텔의 위치에 따라 각기 다른 분석 및 공간 구성을 필요로 한다.
입지 분석
시장분석과 내방객 경향에 대하여 알아봤으니 이제 입지 분석에 대하여 알아보자.
사업대상 토지 선택에 있어 가장 중요한 부분은 위치(Location) 선택이다. 본 기고에서는 도심지역 비즈니스 호텔을 우선으로 하고 있으나 향후 점차적으로 도심 변두리 및 외곽 지역으로 분포가 늘어날 것으로 예측된다. 그러므로 Case by Case로 지역에 따라 가장 효율적인 영업대상과 방법을 선택하고 그 선택에 따른 공간 구성이 중요하다. 대상토지에 대한 위치 선정시 여러 가지를 고려해야 하는데 우선 교통 현황이 최우선이라 볼 수 있겠다. 내방객의 1차 동선인 공항, 항만 등에서 사업지까지 접근성 즉 교통망, 소요 시간 등이 우수한지, 내방객들이 국내에서 방문하고 싶은 관광지, 쇼핑지역, 놀이공간 등으로 접근성이 용이한지, 사업장 주변에 도로, 인접건물 형태에 따른 가시성 즉 눈에 잘 띄는 여건을 가졌는지 확인이 필요하다. 두 번째 고려대상은 사업지 주변의 인프라 확인이다. 주변 환경이 쾌적하고 먹거리, 놀거리, 쇼핑 등을 해결할 수 있는 지역이면 최적이라 표현할 수 있다. 예를 들어 먹자골목, 대형마트, 백화점, 유흥가 등에 위치한다면 플러스 요인이라 할 수 있다.
입지 분석 - 명동, 인사동
이상은 일반적인 사항들이고 위치별로 분석해 보기로 한다. 국내여건상 최적의 사업지로는 명동, 인사동 지역을 들 수 있는데, 작년 기준 내방객 구성 분포를 보면 FIT 고객 50%, 인바운드 단체 30%, 기타 20% 정도로, 80% 이상의 고객이 관광을 목적으로 한 고객 분포도를 보이고 있다. 이에 다음에 자세히 다루겠지만 룸의 구성상 트윈룸과 트리플룸 등에 소요가 요구되는 상황이고 지역특성상 주변에 쇼핑, 유흥 외식 등 많은 인프라를 구축하고 있어 고객을 위한 부대시설 공간을 최소화하고 숙박과 정보전달 기능에 충실한 배치를 하여야 한다. 다만 향후 도심 외곽 지역의 공급물량이 늘어나 저렴한 객실가격을 필요로 하는 단체 관광객의 수요 감소를 대비하여 좀 더 질 높은 공간의 구성을 고려하여 지역 특성상 높은 ADR(평균 숙박비)을 유지할수 있는 노력이 요구된다.
입지 분석 - 강남지역
다음으로 높은 선호도를 보이는 강남지역을 살펴보면, 삼성역, 신사역, 강남역 주변을 들 수 있는데 이 지역은 내방객 분포에 있어 다른 양상을 보이고 있다. 삼성역(테헤란로) 주변은 많은 기업체들과 공항터미널, COEX 등이 포진해 있어 순수 비즈니스를 위한 고객과 MICE(Meeting, Incentives, Convention, Exhibition) 고객의 분포도가 높은 양상이고 이에 공간 구성에 있어 트윈룸보다는 더블룸, 상위측 고객을 위한 좀 더 높은 클래스룸과 고객이 간단한 미팅을 할 수 있는 소회의실, 기업단체 행사를 대비한 100명 규모 정도의 중연회장, 그리고 장기투숙 고객을 위한 서비스시설 즉 코인세탁실, 피트니스, 소형욕장 등의 부대시설을 구비한다면 좀 더 높은 ADR을 형성할 수 있을 것이다. 반면 강남역과 신사동 지역은 삼성동과 같은 비즈니스 고객뿐만 아니라 지역특성상 젊은 층이 선호하는 한류 강남역, 가로수길 등이 위치하여 관광목적의 고객도 많은 분포를 보이고 있어 이에 룸 구성에 있어 트윈룸과 더블룸에 적절한 구성이 필요하고 유사시에 좋은 호환성을 갖는 헐리웃 트윈을 배치하여 필요에 따른 변화를 갖는 것도 좋은 대안이 될 수 있고, 기타 부대공간은 적절히 사업고객과 관광고객의 요구를 충족시켜 주는 것이 바람직하다.
위 공간 외에 선호도가 좋은 지역은 쇼핑 목적에 충족한 동대문, 남대문 지역, 젊은층 고객이 선호하는 홍대지역, 다수의 외국인의 선호도가 높은 북촌, 서촌 지역 등이 존재한다.
입지 분석 - 도심 변두리 또는 외곽지역
이 외에 아직은 수익성이 떨어지지만 도심으로 지하철 등의 교통 연계가 좋은 도심 변두리 혹은 외곽지역에 대해서도 충분히 검토해 볼 수 있는 경쟁력이 있다고 사료된다.
지금의 실정은 도심에 비해 투숙율도 떨어지고 ADR도 한계에 다다르고 있지만 향후 빠른 투숙율의 증가를 예상할 수 있다. 실제로 해외사례를 보아도 파리, 홍콩 등의 지역도 단체 관광객의 대부분은 시외지역으로 투숙이 이루어지고 있음을 알 수 있어, 우리도 향후 3년 이내에 같은 양상을 보일 것이다. 하지만 낮은 가격으로 매출이 떨어진다 하여 허름한 공간을 구성하는 것은 굉장히 위험한 발상이다. 외곽지역은 도심에 비해 대상 사업지에 여유가 있고, 도심대비 현격한 토지 매입 가격을 보이는 만큼 사업비 절감이 가능하여 저렴한 가격에도 수익률에 있어 도심 개발에 뒤지지 않는 사업성이 있어 향후 많은 경쟁업체가 생겨 날 가능성이 농후하다.
이에 도심보다는 넓은 객실 공간(7평∼9평)과 시설 수준에 대한 고려도 도심보다 우수한 선택이 필요하다고 생각한다. 이런 욕구 충족이주변 사업장과의 경쟁력도 높은 뿐 아니라 지역적 불리함으로 생길수 있는 고객의 불만이 감소하여 실제 단체 관광객을 운영하는 인바운드 여행사들의 선택 폭을 높일 수 있다. 이에 당연히 방 구성은 트윈룸과 다인실 위주로 배치하고 공간에 여유가 있다면 다양한 부대 업장을 구성하는 것이 좋다. 단 부대업장의 수익성이 보장되지 않는 만큼 주변 여건을 충분히 분석할 필요성이 있다. 실제 현재 여건이 향후 몇 년간 내방객만으로도 수익성이 보장되지 않는다면 로컬 고객의 점유율도 30% 이내에서 고려해 볼 수 있고, 필요에 따라 예식을 위한 연회장, 유흥업장도 검토하여 이제까지 기본적인 관광호텔들이 취해 왔던 호텔 구성 성격을 부분적으로 적용해 봄이 바람직하다.
실제 과거 호텔의 수익을 보면 객실 매출 50% 부대업장 50%의 비율이고 현존하는 도심 비즈니스호텔의 경우 객실 매출 90% 부대업장 매출 10%의 비율을 보이고 있는데 이를 절충하여 약 20%~30% 대의 부대업장 매출을 목표로 하여 로컬 구성비를 높여 주는 것도 현 시점에 좋은 대안이라 생각한다. 이상 도심 및 외곽 지역을 벗어난 지방의 경우에는 아직 사업성의 어려움이 있으나 지역 특성에 따라 수요가 충족되는 곳도 있으니 충분히 검토해 볼 수 있다. 예를 들어 항만지역, 공단, 대기업, 관광지 등에 주변 인프라가 구성되고 있다면 지역 특성에 맞는 공간 구성을 형성하여 사업성을 확보할 수 있을 것이다. 이상 설명한 대로 호텔 사업에 성패는 위치(Location)가 거의 90%를 좌우한다고 볼 수 있어 면밀한 검토에 의한 위치 선정이 중요하고, 수익성을 극대화하고 향후 장기적인 경쟁력을 확보하기 위한 공간구성과 운영방안 설정이 필수 요건이라 하겠다.
<2014년 11월 게재>
유용욱 JY D&C 대표이사
90년대부터 2000년대 초반 인테리어 도급순위 1위인 풍진ID 및 피플종합건설 등의 대표이사 부사장으로 퇴임하는 등 건설사에 몸을 담았고, 그 후 특급호텔에서 근무하면서 비즈니스 호텔의 Construtor PM 역할을 맡았으며, 국내 특급호텔 30개 정도의 시공경력과 건설과 인테리어 회사에서의 경험을 베이스로 현재 다수의 호텔 PM업무를 수행중이다.
